임대인이 개인회생하면 보증금 어떻게 받나
임대인이 개인회생하면 보증금 어떻게 받나
by 옐로슈가
안녕하세요. 옐로슈가입니다.
요즘 전세사기 등으로 인해 보증금 회수에 대한 이슈가 크다 보니 주택을 임차하는 분들께서는 그나마 회수가 용이한 아파트로 몰리고 있다고 합니다. 그러다 보니 아파트 전셋값이 오르고 반대로 빌라는 떨어지는데요. 빌라의 경우 시세가 투명하지 않아 깡통전세로 임차인이 피해를 봅니다.
보증금 소송, 경매...
임차인 입장에서는 그냥 임대차계약이 끝나면 깔끔하게 보증금 받고 나가고 싶습니다.
설령 경매를 통해 내 보증금 회수가 다 된다고 하더라도 이 과정을 겪고 싶은 사람은 그 누구도 없을 것입니다.
보통 임대차 게약 후 임차인은 임대차 종료 3개월 전부터 계약을 갱신할 의사가 없음을 임대인에게 통지하고 계약만료일에 임차한 부동산을 임대인에게 돌려주고 임대인으로부터 내 보증금을 돌려받게 됩니다.
그런데 임대인이 신규 세입자가 없다거나, 돈이 없다는 이유로 보증금 반환을 거절하는 사례가 발생되기도 합니다.
또는 갑자가 임대인의 개인회생 소식을 듣게되는데요 ㅜㅜ
오늘은 임대인이 개인회생을 할 경우 내 보증금은 어떻게 돌려받아야 하는지 알아보겠습니다.
임차인이 낙찰 받는 경우가 많아..
이미 임대인인 개인회생을 신청했다는 것은 냉정하지만 임차인이게 지급할 보증금도 없고 임차 부동산을 경매로 날려도 좋다고 스스로 인정한 것이라고 봐야 합니다. 즉 아무라 임대인의 멱살을 잡아봤자 돈 나올 구석이 없습니다
이 경우 임차인이 전입신고, 확정일자까지 받아 대항력을 유지하고 있고 선순위 임차인에 해당이 된다면 결국 경매절차를 통해 보증금을 회수하는 방법을 선택해야 하는데 문제는 깡통전세인 경우 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.
예컨대 3억짜리 집에 보증금 2억 주고 들어갔는데 경매로 1.5억에 낙찰을 받았다면 나머지 5천은 낙찰자가 점유하고 있는 세입자에게 주어야 합니다. 이는 대항력이 있는 임차인인 보증금 회수하기 전까지 점유할 수 있기 때문입니다.
그런데 깡통전세인 경우라면 낙찰 받으려는 자가 있을까요? 최근 개인회생 사건 중 이와 유사한 사건이 있습니다.
임대인 ㄱ씨는 서울에 있는 오피스텔을 2억 7천에 매매합니다. 그런데 이때 세금만 낼뿐 조금의 매매대금을 오고 간 것이 없습니다. 그 이뉴는 이 오피스텔에 전세 2억 7천만 세입자가 점유하고 있었기 때문입니다. 즉 전세를 떠 앉고 소유권이전을 한 것입니다.
이런 매매방법은 부동산 경기가 좋아 부동산 시세가 오르는 경우라면 차익을 남기고 매매가 가능할지 모르겠으나 부동산 시세가 떨어진다면 결국 깡통전세가 되어버립니다. 오히려 전세 보증금보다 시세가 낮아질 수도 있습니다.
이런 경우 경매에 넘어간다고 하더라도 낙찰 받으려는 사람이 없게 되고, 결국 임차인이 해당 부동산을 낙찰을 받아 소유권을 이전하는 방법을 선택하기도 합니다.
이렇게 되면 임차인은 계속 이집에 거주하거나 다시 이 집을 처분하거나 전월세 등을 통한 수익을 발생해야 합니다.
이런 사례가 발생되면서 전세사기 피해자가 전세사기 피해주택을 취득하는 경우에는 취득세가 면제 또는 감면되는 규정이 한시법으로 제정되었습니다.
지방세특례제한법 제36조의 4(전세사기피해자 지원을 위한 감면)
① 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자(이하 이 조에서 “전세사기피해자”라 한다)가 같은 법에 따른 전세사기피해주택(이하 이 조에서 “전세사기피해주택”이라 한다)을 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2026년 12월 31일까지 취득세를 감면한다.
1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세액(이하 이 조에서 “산출세액”이라 한다)이 200만원 이하인 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 산출세액이 200만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 200만원을 공제한다.
② 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 보유하고 있는 경우에는 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년간 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 경감한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 전세사기피해주택에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감한다.
2. 전용면적 60제곱미터 초과인 전세사기피해주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
③ 전세사기피해자가 본인의 임차권 보호를 위하여 신청한 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기에 대해서는 등록면허세를 2026년 12월 31일까지 면제한다.
④ 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자가 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조제3항에 따라 전세사기피해주택을 취득하는 경우에는 해당 전세사기피해주택에 대한 취득세의 100분의 50을 2026년 12월 31일까지 경감한다. [본조신설 2023. 6. 1.]
전세금을 보호받기 위해서는 전세계약전 공인중개사만 믿지말고 직접 등기부도 꼼꼼하게 체크하고 되도록이면 보증보험에 가입하는 것이 좋을 것 같습니다.