최우선변제권 개정으로 청산가치 줄이기

최우선변제권 개정으로 청산가치 줄이기

 

 

 

이번에 법무부와 국토교통부에서 전세사기 피해를 막기 위한 주임법(주택임대차보호법) 개정안과 같은 법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔는데요. 이게 임차인에게 어떤 점이 달라지는지 그리고 개인회생을 진행할 때 청산가치 반영에 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다.

 

이번 포스팅에서는 딱 두 가지 안내를 드리겠습니다.

 

하나는 임차인으로서 꼭 알아야 하는 대항력과 최우선변제권과의 관계,

또 다른 하나는 최우선변제금액과 개인회생 청산가치와의 관계입니다.

 

그럼 먼저 대항력과 최우선변제권부터 알아보겠습니다.

 

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내 보증금을 지키기 위한

최소한의 안전장치

 

 

전월세 계약을 하고 이사를 가면 보통 전입신고를 먼저 합니다. 전입신고는 주민센터에서도 가능하지만 요즘 인터넷으로 간단히 할 수 있으니 전입신고 + 확정일자까지 받게 됩니다.이사를 갔으니 당연히 전입신고를 한다고 생각할 수 있지만 이 전입신고와 확정일자는 나의 소중한 보증금을 지키기 위한 필수이며 최소한의 안전장치라 할 수 있습니다.

 

전입신고를 하면 임차인에게는 대항력이 생깁니다. 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 말합니다.

 

예를 들어 내가 임대차 계약을 하고 살고 있는데 갑자기 모르는 사람이 찾아와서 이제부터 내가 집주인고 나랑 계약한 것이 아니니 당장 방 빼라고 할 수 있겠죠. 그럴 때 전입신고를 한 임차인이라면 대항력이 있으니 새로운 집주인에게 이미 발생된 전 주인과의 계약관계를 주장할 수 있는 것이죠.

 

또한 전입신고를 하면 임차인은 최우선 변제권을 주장할 수 있고, 확정일자까지 받으면 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 최우선 변제권과 우선변제권의 차이는 추후 설명을 드리기로 하고 오늘은 최우선변제권을 설명드리겠습니다.

 

최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위함인데요. 임차인이 살던 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 변제를 받을 수 있도록 하여 보호를 해주는 것입니다.

 

먼저 2023년 개정 최우선변제금액을 보겠습니다.

 

 

서울특별시를 예로 들어보겠습니다. 보증금 5천에 월세 60만원으로 임대차 계약을 한 경우 임차한 부동산이 경매로 넘어간다면 최우선변제 대상 임차인의 보증금액인 1억 6,500만 원 이하에 포함이 되고 최우선변제금액 5,500만 원이니 나의 보증금 전액을 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있다는 것입니다.

 

그러니 임대차 계약 시 보증보험을 드는 것도 중요하지만 중개사 말만 믿지 말고 임차인 역시 공부를 하여 내 보증금을 지킬 수 있어야 합니다.

 

 

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개인회생 청산가치 낮춰

변제금도 낮춰진다

 

 

다음은 위 임차인이 빚이 많아 개인회생을 신청한다고 과정을 해보겠습니다. 개인회생은 청산가치 보장의 원칙이 있는데 청산가치치는 재산가치입니다.

 

 

만약 나의 빚이 3천인데 재산이 4천이면 개인회생 자격이 안 됩니다.

반대로 나의 빚이 4천인데 재산이 3천이면 개인회생 자격이 됩니다.

다만, 나의 재산 이상 갚는 조건입니다.

 

그럼 위 임차인에게는 보증금 5천이라는 재산이 있습니다. 이런 경우 개인회생 자격이 된다고 하더라도 5천 이상을 갚아야 합니다.

 

36개월로 변제를 한다면 월 변제금이 139만원입니다. 60개월로 늘려도 84만 원이죠.

 

이때 최우선변제권이 등장을 하여 청산가치를 확 줄일 수 있습니다. 위 최우선변제권에 해당이 되는 경우 최우선변제금액은 청산가치로 보지 않습니다. 즉, 위 임차인의 보증금은 재산으로 보지 않는다는 것입니다.

 

매우 중요한 부분이죠. 아무리 개인회생을 한다고 하더라도 조금이라도 덜 갚고 싶은 것이 사람의 마음입니다. 위 최우선변제금은 합법적으로 청산가치를 줄이는 방법입니다.

 

이 부분은 전문가와 상담을 받으면 알아서 설명해 주겠지만 잘 모르는 로펌 직원들은 이런 부분도 숙지가 되어있지 않습니다. 그러니 같은 조건이라도 여러 곳 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.