개인회생 주택담보대출, 경매 위험

 

 

 

개인회생을 신청하고자 하는데
주택담보대출이 있습니다.

가족과 함께 거주하는 공간이기에
혹시라도 경매가 될까 두렵습니다.
안전한 방법이 있을까요?

 

 

요즘 아파트값이 하늘 무서운지 모르고 오르고 있습니다. 그러다 보니 무리하게 대출을 받아 아파트를 매매하는 분들도 계신데요. 이 부분에 대해서 뭐가 옳고 나쁘다고 단정 지을 수는 없지만 본인의 소득으로 감당하기 어려운 대출은 삶이 굉장히 피곤해질 수 있습니다. 그래서 오늘은 <개인회생을 신청하시는 분들 중에서 부동산을 소유하고 있으시다면 반드시 읽어주셔야 할 내용>을 담았습니다. 

 

 

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청산가치 반영 시 불리합니다.

 

 

개인회생 신청 시 ①부동산을 소유하고 있는 경우와 ②임대차로 거주하고 있는 경우는 청산가치 반영을 하는데 차이가 있습니다. 개인회생 자격조건과 월 변제금 산정에 있어서 청산가치는 매우 중요합니다. 청산가치는 재산가치라고 이해를 하시는 편이 이해하기 쉬울 것 같습니다.

 

개인회생은 청산가치 보장의 원칙이라고 있는데 개인회생을 통한 총 변제금은 반드시 본인의 재산보다 많아야 한다는 것입니다. 또한 본인의 재산이 채무보다 많을 경우라면 개인회생 신청자격 자체가 안 됩니다. 그렇기에 상담을 받아보시면 아시겠지만 재산가치가 어느 정도 되는지 반드시 파악을 합니다.

 

간혹 청산가치 보장의 원칙으로 인하여 변제금이 얼마가 나온다고 설명을 들으였어도 내가 부양가족이 3명이라고 우기시는 분들도 계신데요 아무리 부양가족이 3명, 4명, 10명이 되더라도 반드시 청산가치 보장의 원칙이 우선이 되기에 변제금을 낮추기 위해서는 기본적으로 재산이 적은 것이 유리한 것은 틀림없는 사실입니다.

 

 

그럼 에를 들어보겠습니다.

부동산 시세가 3억인데 담보대출 2억을 받은 사람이 있고 전세 1억에 사는 사람이 있습니다. 두 사람의 청산가치를 보면 둘 다 1억 같습니다.  부동산을 소유하고 있는 사람은 시세 3억에서 주택담보대출 2억을 제외한 나머지 1억이 재산으로 반영이 될 것이고, 전세 1억에 거주하는 사람은 전세금 1억이 재산으로 반영이 된다고 생각하기 때문이죠. 그러나 반드시 그렇지 않습니다. 

 

그 이유는 전세로 거주하는 분은 주택임대차 보호법 적용을 받기때문입니다. 서울의 경우 전세보증금이 1억 5천만 원 이하인 경우라면 5,000만 원까지는 재산으로 반영하지 않습니다. 즉 1억에서 5천만 원을 제외한 나머지 5천만 원만 재산으로 봅니다. 청산가치 보장의 원칙대로라면 동일하게 1억을 재산으로 봐야 하는 상황임에도 주택을 소유하고 있는 사람은 1억을 재산으로 보고 전세금 1억은 5천만 원만 재산으로 본다는 것입니다.

 

단순하게 계산하면 개인회생 월 변제기간은 36개월이니 재산이 1억인 경우라면 월 변제금은 278만 원이고 재산이 5천만 원인 경우라면 139만 원이 됩니다. 엄청난 차이죠.

 

 

 

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경매의 위험이 있습니다.

 

 

전세로 거주하는 분은 본인 소유가 아니기에 본인이 개인회생을 신청한다는 이유로 집이 경매가 될 일은 없겠죠. 하지만 부동산을 소유하고 있으신 분은 개인회생 신청 시 경매의 위험이 항상 있다는 점을 명심해야 합니다. 실제 사례를 말씀드리겠습니다.

 

불과 몇 년 전까지만 해도 주택담보대출을 개인회생 별제권으로 포함을 하고 기존과 동일하게 잘 갚아나가면 경매가 되지 않았습니다. 그런데 1 금융에서 어느 순간 경매를 하기 시작했습니다. 실제 사례는 국민은행이었습니다. A 씨는 국민은행에 주택담보대출이 있었고 개인회생을 신청했습니다. 그런데 개인회생 신청 후 금지명령이 떨어지자 국민은행에서는 금지명령에 의하여 변제를 받는 행위를 할 수 없다고 하였고 인가결정 후 경매를 신청했습니다.

 

이 부동산에서는 A 씨의 부모님께서 거주하고 있었는데 심각한 상황에 봉착이 된 것이죠. 결국 가족 중 한 명이 낙찰을 받으면서 정리를 되었습니다만 정말 심각한 상황이었죠.

 

 

 

실제로 금지명령이 나면 압류, 추심을 못합니다. 그리고 경매도 진행이 안 되고 멈출 수 있지만 문제는 인가결정 후에는 담보권자가 경매를 실행할 수 있도록 되어있습니다. 하지만 개인회생을 하더라도 잘 갚으니 경매를 하지 않았을 뿐이죠. 그런데 어느 순간부터 인가결정 후 경매를 하기 시작한 것입니다.

 

그러다 보니 많은 법률사무소에서 부동산을 소유하고 있으신 분들께 주택담보대출을 어디서 받았는지 확인을 하고 반드시 채권자과 협의 후 개인회생 진행 여부를 결정하도록 하고 있는 것이죠. 이때 중요한 부분은 주택담보대출에 보증기관이 있는 경우도 있습니다. 이 경우 보증기관에서 경매를 하는 사례도 있으니 반드시 둘 다 확인을 해야만 합니다.

 

 

 

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부동산 처분 후 진행이 유리할지도

 

 

상황에 따라 차라리 부동산을 처분하고 임대차계약 후 진행하는 것이 유리하기도 합니다. 일단 임대차계약을 한 경우라면 같은 돈이라도 주택임대차보호법에 의하여 재산으로 반영이 되지 않기에 이사를 가면서 보증금을 적절한 수준으로 할 수만 있다면 주택을 소유하고 있을 때보다 훨씬 유리한 조건으로 개인회생을 진행할 수도 있는 것이죠. 다만 부동산이 쉽게 처분이 되지 않는 경우도 많아서 이런 부분에 어려움을 겪기도 합니다. 하지만 진지하게 고민을 해볼 필요가 있다고 생각합니다. 부동산을 유지하면서 오히려 더 힘드신 분들이 많거든요. 차량도 마찬가지고요.

 

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오늘은 개인회생 시 주택담보대출이 있는 경우 청산가치와 경매에 관하여 적어봤습니다. 많은 분들께서 개인회생 상담 후 진행을 하지만 비슷한 조건이라도 이렇게 변제금이 차이가 나기도 합니다. 이유는 다 있습니다. 청산가치가 높거나, 도박을 했거나 등등 많은데요. 그렇기에 반드시 진행하기 전에는 전문 변호사의 상담이 필요합니다. 개인회생을 인터넷으로 검색하면 광고가 너무 많습니다. 지긋지긋하죠. 이런 정보의 홍수 속에서 매의 눈으로 나를 도와줄 법률사무소를 선택하는 것이 가장 중요합니다. 사실 메너 없는 사무실도 많거든요.

 

오늘도 제 블로그 방문 너무 감사드리며 글이 좀 길었는데 도움이 되었다면 좋겠네요.

감사합니다.