계약갱신청구 거절 후 집주인 실거주 확인방법 및 손해배상청구

 

 

전세계약기간 만료가 다가와 임대차 3법 중 계약갱신청구권을 행사하니 집주인이 실거주를 이유로 이를 거절하면 세입자 입장에서는 실제로 집주인이 살려고 그러는 것인지 아니면 새로운 세입자에게 전세를 주면서 현 시세에 맞는 전세금을 받기 위해서인지 의심이 될 것입니다.

 

실제로 며칠 전 뉴스에서 아파트 전세 계약 후 2년이 다 되어가자 세입자가 2년 더 거주하기 위해서 계약갱신청구권을 행사했는데요. 집주인이 실거주한다는 이유로 거절을 했습니다. 이는 법으로 규정되어 있기에 전혀 문제가 되지 않습니다. 그러나 집주인은 실제로 본인이 거주하는 것이 아니었다는 것이 밝혀졌습니다. 다른 세입자를 받기 위해 내놓은 것이 발각된 것이죠. 기존 세입자의 전세금이 1억 9천만 원이었고 계약연장을 할 경우 전세금의 5% 이내로 상한을 할 수 있습니다. 그러나 현재 전세시세가 3억이 넘어버리니 집주인이 이런 행위를 한 것으로 보입니다.

 

그렇다면 세입자 입장에서는 집부인이 실제로 거주하는지 어떻게 알 수 있으며, 실제로 거주하지 않는 경우 이에 대한 손해를 어떻게 배상받을 수 있을까요?

 

 

 

 

 

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집주인 실거주 확인방법은?

 

해당 주소지에 누가 거주를 하고 있는지 확인할 수 있는 방법은 전입세대열람원을 통해 확인이 가능합니다. 보통 은행에서 주택담보대출을 받을 때 요구하는 서류인데요. 문제는 이미 계약 만료로 인하여 이사를 나간 전 임차인은 전입세대열람원 청구 권한이 없다는 것입니다. 그렇다고 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.

 

 

확정일자를 통해
집주인 실거주 여부 확인 가능

 

 

만약 내가 살던 집에 누군가 확정일자를 받았다면 집주인이 실제로 거주하는 것이 아니고 새로운 세입자와 전월세계약을 가능성이 매우 높습니다. 보통 전월세계약을 할 때 전세보증금을 지키기 위하여 반드시 전입신고 및 확정일자를 받기 마련입니다. 세입자 입장에서는 너무나 당연한 일이죠. 만약 전입신고 및 확정일자를 받아주지 않는다면 대항력이 없는 임차인이니 추후 부동산이 경매가 되더라도 전세금을 지키기 어렵기 때문이죠.

 

 

주택임대차보호법 시행령 제5조, 제6조를 통해
열람이 가능합니다.

 

제5조 (주택의 임대차 이해관계가 있는 자의 범위) 법 제3조의 6 제3항에 따라 정보제공을 요청할 수 있는 주택의 임대차에 이해관계가 있는자(이하 "이해관계인"이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다, <개정 2020. 9. 29.> 1. 해당 주택의 임대인, 임차임 2. 해당 주택의 소유자 3. 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자 중 법무부령을 정하는 자 4. 법 제3조의2 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 5. 법 제6조의3제1항제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자 6. 제 1호부터 제5호까지의 규정에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 법무부령으로 정하는자

 

제6조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법) ① 제5조제1항 또는 제5호에 해당하는 자는 법 제3조의6제3항에 따라 확정일자부여기관에 해당 임대차계약(제5조제5호에 해당하는자의 경우에는 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약을 말한다)에 관한 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다.<개정 2020. 9. 29.> 1. 임대차목적물 2. 임대인, 임차인의 인적사항(제5조제5호에 해당하는 자는 임대인, 임차인의 성명, 법인명 또는 단체명으로 한정한다) 3. 확정일자 부여일 4, 차임, 보증금 5. 임대차기간

 

 

임대차 정보제공 요청서

위 법조항에 근거하여 계약갱신이 거절된 전 세입자는 집주인이 실거주를 하고 있는지 확인할 수 있는 서류를 발급받아 확인을 할 수 있습니다. 서류를 발급받는 방법은 간단합니다. 주민센터를 방문하여 "임대차 정보제공 요청서"를 제출하면 되는데요. 이때 신분증과 전월세계약서 등 준비해야 하고 소액의 발급비용이 발생됩니다.

 

 

 

 

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손해배상방법은?

 

집주인이 실거주 목적으로 세입자의 계약갱신청구권을 거절하였으나 사실은 새로운 세입자를 받은 상황인 경우라면 기존 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 위 서류를 발급받아보니 새로운 세입자와 계약한 것이 명백하다면 주택임대차보호법 제6조의 3, 5항, 6항에 의하여 다음의 금액 중 큰 금액으로 손해배상 청구가 가능하다 할 것입니다.

 

주택임대차보호법 제6조의 3, 5항에서 임대인이 제1항제8호사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 규정하고 있으며 6항에서 손해배상액은 거절 당시 당사자 간의 손해배상의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다고 규정하고 있습니다.

 

① 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분의 해당하는 금액

② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

③ 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

 

 

 

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글을 마치며

 

집값이 너무 많이 오르고 임대차 3법이 시행되면서 임대인과 임차인의 갈등이 발생되고 있습니다. 거주 공간은 사람이 살아감에 있어 매우 중요한 공간입니다. 소중한 가족을 외부로부터 보호하는 공간이고 가장 큰 재산이기에 부동산 거래를 함에 있어서도 매우 신중하고 조심해야 할 것입니다.

 

오늘은 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신청구를 거절한 경우 실거주를 하는지 확인하는 방법과 손해배상에 관련된 내용을 알아봤습니다. 다소 부족한 내용이었을지 모르겠으나 꾸준히 제 블로그를 방문해주시는 분들께 올바른 정보를 제공하자 힘쓰겠습니다.

 

고맙습니다.