임차인 전세자금대출 임대인이 대신 갚아라?

임차인의 전세자금대출 동의를 했는데
계약 만료 후
은행에서 임대인에게 대신 갚으라고 합니다.

전세계약을 하면서 임차인의 전세금 대출에 임대인이 동의를 하는 경우가 많습니다. 이때 임대인은 어차피 대출은 임차인이 받는 것이니 별 문제가 없다고 생각할 수 있는데요. 보통 계약서에 「특약사항으로 임대인은 임차인이 전세자금대출을 받는데 협조하기로 한다」라는 약정을 계약서에 기재하게 되고 공인중개사도 임차인이 대출을 받는 것이니 임대인에게는 아무런 피해가 없다고 안내를 하는 경우가 있습니다. 물론 아무런 문제가 없는 경우도 많습니다만 각별히 주의를 해야 하는 부분이 있습니다.

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"질권설정 또는 채권양도"

질권설정은 채권자(질권자,은행)과 채무자(질권설정자, 임차인)가 채무를 담보하기 위한 질권을 설정하기로 계약을 체결하고 임대차계약서나 전세계약서를 질권자(은행)에게 교부를 하게 됩니다. 그리고 질권 설정된 채권의 금액을 훗날 지급을 해야 하는 제3채무자(임대인)에게 통지를 하거나 승낙을 받아야 하기에 반드시 임대인에게 통지나 승낙을 받는 절차를 거쳐야 합니다.

그리고 보통 은행에서는 임차인의 전세자금대출을 임대인에게 직접 입금을 해줍니다. 그러면 임대인은 임차인과 계약기간이 만료가 되면 은행으로부터 받았던 전세금대출을 다시 은행으로 반환을 해야 합니다.

문제는 여기서 발생이 됩니다. 임대인이 늘 하던 방식으로 임대차계약이 끝나 전세금을 임차인에게 지급을 한 경우입니다. 이때 임대인은 임차인에게 전세금을 반환했음에도 불구하고 전세자금 대출을 실행한 은행에 대해서도 지급을 해야 하는 의무가 발생이 됩니다. 그렇기에 임대인은 계약 만료 시 반드시 주의를 하여야 합니다.

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"관련 법조항"

[민법 제352조] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 목적된 권리를 소명하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다. [민법 제353조 제2항, 제3항] 또한 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구하거나 변제할 금액의 공탁을 청구할 수 있다.

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"Key point"

임차인과 임대인 그리고 공인중개사 모두 주의를 할 필요가 있습니다. 먼저 공인중개사는 임차인의 전세자금 대출이 질권설정인 경우 이에 대하여 임대인이 이해를 할 수 있도록 성실히 안내를 해줘야 합니다. 임대인 입장에서는 갑자기 질권설정, 채권양도, 통지서 등을 받으면 이게 보증인가 싶기도 하고 걱정이 될 것입니다. 그렇기에 임차인이 은행에서 전세자금 대출을 받으면서 질권설정을 했고 전세계약이 끝나면 대출받은 돈은 임차인에게 주면 안 되고 은행에 직접 반환을 해줘야 한다고 정확히 안내가 되어야 하고 임대인도 반드시 기억을 해두어야 합니다.

임차인 또한 계약만료 시 설령 임대인이 본인에게 전세금을 돌려줬어도 은행에 갚아야 추후 임대인에게 피해가 가지 않음을 명심해야 하고 만약 갚지 않으면 민형사상 문제가 될 수 있습니다. 당장 전셋집을 알아보고 전세금 대출을 받으면서 정신이 없더라도 반드시 신경을 써야 하는 부분입니다.

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참고사항
임차인이 개인회생 신청

전세금 질권설정은 개인회생 신청과도 연관이 있습니다. 개인회생을 신청할 때 청산가치(재산가치)를 판단하는데요. 이때 전세금도 당연히 재산으로 봅니다. 그러나 전세금에 대출이 있는 경우 질권 여부를 반드시 확인해야 합니다.

질권설정이 되어있다면 전세금에서 대출을 제외한 나머지만 재산으로 반영을 하게 됩니다. 이렇게 하면 재산가치가 낮아지게 되고 월 변제금에 영향도 덜 주게 되는데요. 문제는 계약기간 만료가 되었을 경우입니다. 전세계약기간 만료 또는 대출기간 만료가 되었을 때 연장이 되지 않는 것입니다. 결국 대출금을 상환해야 하는데 이때 마찬가지 위에서 설명드린 것처럼 임대인이 은행에 반환을 해야 합니다. 만약 임차인이 전세금을 가지고 나가버리면 추후 임대인에게 청구가 들어올 수 있습니다.

전세금과 개인회생 관련해서는 추후 더욱 자세히 포스팅하도록 하겠습니다.
감사합니다.