전세에서 월세로 전환 계산법 간단합니다

전세에서 월세로 전환시
계산법

요즘 아파트 매매는 하늘의 별따기 수준이고 전세도 구하기 힘들다는 뉴스를 자주 접하게 됩니다. 심지어 전세도 사라지고 월세가 많아질 것이라는 전망도 나오는데요. 집값이 너무 비싸니 이제 가정을 꾸려 살아가려고 하는 신혼부부들의 시작은 두렵기만 합니다. 청약통장을 만들어도 청약에 당첨되기도 힘들지만 막상 당첨이 되어도 대출이 안 나오고 분양가 자체가 너무 높아 포기하는 분들도 주변에 많습니다. 집값을 잡겠다고 정부가 여러가지 대책을 세워 추진 중이지만 쉽지는 않은 것 같습니다.

아파트 매매 가격이 크게 오르면서 임대인과 임차인간의 전세금 인상 및 전세를 월세로 전환함에 있어 분쟁이 생기고 있는데요. 전세계약 후 거주를 하다가 계약 갱신을 하면서 월세로 전환을 하게 될 경우 계산방법에 대하여 알아보고자 합니다. 생각보다 아주 간단합니다.

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주택임대차보호법 제7조의2
(월차임 전환 시 산정률 제한)

대한민국에서 세입자가 거주를 하는 방식은 크게 두 가지로 볼 수 있죠. 전세와 월세입니다. 임차인 입장에서는 월세의 부담을 줄이고자 전세를 선택하지만 그만큼 큰 보증금이 필요하지만 많은 세입자들이 희망하는 방식이 전세입니다.

그러나 임대인 입장에서는 전세보다는 월세를 선호하는 경우도 많습니다. 매일 월세의 소득이 발생되기 때문입니다. 최근 전세매물 실종 현상으로 월세로의 전환을 요구하는 임대인도 많을 것입니다. 공급보다 수요가 많다면 공급자인 임대인 우월한 위치에 놓일 수밖에 없습니다. 이런 상황 속에서 주택임대차 보호법에서는 전월세 전환율을 규정하고 있습니다.

전월세 전환율이란 전세로 살던 사람을 월세로 돌릴 경우 한 달에 월세를 얼마나 받을 것인지에 대한 규정을 말하며 전세에서 월세로 전환 시 계산방법은 주택임대차보호법 제7조의 2에 따른 법정 전환율 규정이 적용되며 법조항은 아래와 같습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

현재 법정 전환율 기준은 2.0 %이며 여기에 기준금리 0.5% 더하여 2.5%입니다.
기준금리는 변동이 가능하니 계산하실 때에는 현재 기준금리가 얼마인지 먼저 체크를 할 필요는 있어 보입니다.

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전세 4억에서
월세 보증금 2억으로 계약하는 경우
월세는 얼마?

그럼 예를 들어보겠습니다. 전세 4억에 거주를 하다가 월세 보증금 2억으로 전환을 하는 경우라면 공식은 다음과 같습니다.

4억(전세보증금) - 2억(월세보증금) x 2.5%(전월세 전환율) ÷ 12개월

위 공식대로 계산을 해보면 월세는 416,000원입니다. 즉 월세로 전환할 경우 임대인은 이 금액 이상 받을 수 없는 것입니다.

이때 주의하실 점은 전월세 전환은 기존 계약에서 갱신을 하는 경우 또는 계약기간 이내에 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에만 적용이 되는 것입니다.


예를 하나 더 들어보겠습니다.

반전세로 1억 5천만 원에 월세 20만 원으로 거주를 하고 있다가 보증금을 1억으로 낮추는 경우라면 아래의 공식으로 계산이 됩니다.

1억 5천만 원 - 1억 x 2.5% ÷ 12개월 = 104,166원입니다. 여기에 기존 월세 20만 원을 더하면 총월세는 304.166원으로 전환이 되는 것입니다.

참고로 현재 2.5%로 하향되기 전에는 4%였습니다. 4%와 비교를 하면 월세의 부담이 상당히 줄었음을 알 수 있습니다.

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임대인이 전환율보다 높은 월세를 요구하는 경우

임대인은 전월세 전환율 2.5%를 지키지 않는다고 하여 처벌을 받지 않습니다. 그렇기에 이 경우라면 임차인 입장에서는 소송을 진행해야 하는데 사실 쉬운 일은 아닙니다. 그렇기에 임대인과 적절한 합의가 필요한 것으로 보이며 합의가 잘 되지 않고 계속 분쟁 중이라면 분쟁조정위원회를 통하여 해결하는 방법도 있을 것입니다.

저도 거주공간에 대한 고민은 늘 하고 있습니다. 가족들을 더 나은 공간에서 편안하게 보내게 해주고 싶은 가장의 마음이죠. 그러나 항상 현실은 그렇지 못해 미안한 마음뿐입니다. 그래도 자본주의 세상에서 포기하고 살 수는 없겠죠. 앞으로 더 공부 많이 해야 할 것 같습니다.