코로나19로 인하여 개인파산을 신청하는 자영업자가 늘었다는 뉴스 기사를 봤습니다. 사업을 일으켜 세우는데 공들인 시간이 한순간 무너지는 경험을 했을 것으로 생각이 듭니다. 경영악화로 매출이 급격하게 감소되면서 직원도 내보내야 했고 결국 월세도 내지 못하는 상황까지 오기도 하는데요. 아무리 착한 임대인을 지원한다고 해도 임대인 또한 임대사업자입니다. 월세를 받아 생활을 하는 것이죠.
혹여나 부동산에 대출이 있는 경우라면 월세를 받아 대출을 상환해야 하는데 임차인이 월세를 내지 못할 사정이 생겼을 경우 임대인 역시 곤란한 상황에 직면할 수 있습니다. 이런 경우 임대인 입장에서는 어떠한 절차를 통해 피해를 최소화할 수 있는지 간단하게 안내를 드리겠습니다.
민법 제 640조
상가건물 임대차보호법 제10조의 8
임차인이 월세를 연체한다고 하여 바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 민법과 상가건물 임대차보호법에서 규정한 내용을 확인해보시면 다음과 같습니다.
민법 제640조(차임연체와 해지)
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
상가건물 임대차보호법 제10조의 8(차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
위 법 조항을 보시면 주택의 경우 차임연체액이 2기에 달하는 때, 상가건물의 경우 3기에 달하는때 해지를 할 수 있다고 되어있습니다. 이때 주의할 점은 연체 횟수가 아니라 연체가 된 월세를 기준으로 하는 것입니다. 예를 들어 상가 월세가 300만 원이라면 총 900만 원 연체가 되었을 때 해지가 되는 것이지 임차인이 200만 원씩 3회 월세를 제공했다고 하여 해지가 가능한 것이 아니라는 것입니다.
내용증명발송
임차인이 월세를 연체를 하면 문자, 전화 등으로 독촉을 할 수 있습니다. 그러나 계속적으로 연체를 하면서 월세를 지급하지 아니하고 있다면 소송을 대비해야 할 수 있습니다. 이런 경우 내용증명을 보내는 것이 낫습니다. 내용증명을 통해 미납된 월세를 언제까지 입금을 해주고 입금이 되지 않을 경우 계약을 해지한다는 내용의 내용증명을 발송을 하는 것입니다. 그럼 임차인이 계약해지가 될지도 모르니 월세를 바로 입금하는 경우도 있지만 게속적으로 연체를 한다면 내용증명을 첨부하여 부동산 명도(인도)소송을 준비해야 합니다.
부동산명도(인도)소송
부동산점유이전가처분
임대인 입장에서 임차인의 여러가지 사정을 봐주다 보면 서로 합의점을 찾기가 어려워집니다. 결국 임대인의 재산적 피해만 커질 수 있습니다. 그렇기에 조속히 법적 대응을 할 필요가 있습니다. 부동산 명도(인도)소송이란 적법하지 않은 점유자를 상대로 소유자가 해당 목적물인 부동산의 인도를 요구하는 소송입니다. 이때 연체된 월세도 함께 청구를 합니다.
부동산 명도소송은 부동산 소송 중 가장 빈번한 소송이며 대부분 1심에서 끝이 납니다. 사법연감 통계에서 1심 청구건수가 약 3만 여건에 비해 항소심 건수는 약 2천여 건으로 매우 적은 편이라고 합니다. 즉, 1심 판결만으로 임대인이 원하는 결과를 얻을 가능성이 높다는 의미입니다.
부동산 명도소송을 하기 전 주의할 점이 있습니다. 바로 부동산점유이전가처분이 선행이 되어야 한다는 것입니다. 가압류라고 들어보셨나요? 소송을 하기 전 미리 채무자의 재산을 (가)압류를 해두고 소송에서 이긴 뒤 본압류 후 강제집행을 하는 것인데 이렇게 하는 이유는 수개월의 소송을 통해 집행권원을 얻었지만 막상 강제집행을 하려고 하니 그 사이 채무자가 재산을 처분했을 수 있습니다. 그렇기에 미리 묶어두고 소송을 하는 것인데요.
명도소송도 마찬가지입니다. 명도소송은 현재 점유자를 상대로 소송을 진행합니다. 그런데 소송에서 이겼는데 그 사이 점유자가 변경이 되었다면 판결의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 않기에 새로운 점유자를 상대로 새롭게 소송을 진행하게 됩니다. 이러면 비용과 시간이 또 들어가게 되면서 임대인의 피해가 더 커집니다. 그렇기에 현재의 점유를 미리 묶어두고 명도소송을 하는 것입니다.
명도소송 중 임차인이
부동산을 인도했다면?
간혹 명도소송 중에 임차인이 부동산은 임대인에게 인도하는 경우도 있습니다. 그러면 임대인은 부동산을 받았으니 소송을 취하할 수 있는데요. 이때 모든 사정을 검토한 후 결정을 해야 합니다. 만약 월세가 연체가 되어있다면 소송을 통해 미납된 연체를 받아야 할 수 있습니다. 즉, 연체된 차임부분에서 청구의 이익이 여전히 남아있다는 것이죠.
이런 경우 소취하 없이 계속 소송을 진행한 후 연체된 월세에 대하여 강제집행을 해서 받아내야 할 것입니다. 물론 소송시 들어건 비용도 일부를 받아낼 수 있다고 하니 소취하 전 전문가의 상담을 받아보신 후 결정을 하시기 바랍니다.
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