주택임대차보호법 최우선변제금 상향,확대

 

주택임대차보호법
최우선 변제금 상향

법무부, 국토교통부에서 최근 주택임대차 보증금이 전반적으로 상승하는 등 주택임대차 관련 경제상황의 변화를 반영하여 최우선변제를 받을 임차인의 범위 및 금액을 확대,  상향했다고 합니다. 2021년 5월 4일 국무회의를 통과하였으며 공포한날부터 시행이 된다고 하네요. 그럼 구체적으로 우리에게 어떤 변화가 일어나는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

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최우선변제금이란?

 

우선 최우선변제금에 대하여 간략히 설명을 드리겠습니다. 우리가 임대차계약을 할때 자연스럽게 전입신고를 하고 확정일자를 받아두는데요. 이게 다 이유가 있습니다. 바로 나의 소중한 보증금을 지키기 위한 것입니다. 만약 내가 집주인에게 보증금 1억을 주고 2년 사는 것으로 계약을 했는데 계약만료 후 집주인이 보증금 1억을 주지 않을 경우 피해가 크게 됩니다. 그렇기에 주택임대차보호법으로 소액임차인을 보호하기 위하여 최우선변제권을 만들어 최우선변제금을 보호해주고 있습니다.

 

주택임대차보호법으로 보호를 받기 위해서는 대항력을 갖추어야 하는데 대항력을 갖추기 위해서 필요한 것이 부동산 인도 + 전입신고입니다. 즉, 임대차계약 후 보증금을 주면 동시에 부동산을 나에게 인도합니다. 그리고 내가 가까운 주민센터가서 전입신고를 하면 대항력을 갖추게 되는 것이죠. 대항력이란 이미 잘생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 즉 집주인이 빚을 갚지 못해 집주인 집(내가 살고 있는 집)이 경매가 되더라도 나의 보증금 중 일부를 최우선으로 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.

 

 

일부라고요? 네. 맞습니다. 보증금 전액이 아니고 최우선변제금은 보증금의 일부입니다. 이 일부를 주택임대차보호에서 각 지역별로 규정하고 있습니다. 참고로 보증금 전액을 다른 채권자보다 주장하기 위해서는 확정일자도 받아두어야 합니다. 그렇기에 전입신고하면서 확정일자까지 받는 것이고 확정일자를 전입신고와 확정일자를 받은 다음날 0시부터 효력이 발생하니 이 이후에 근저당 설정이 되더라도 내가 선순위 그리고 근저당권자가 후순위가 됩니다. 이부분에 대해서는 차차 더욱 상세히 설명드리겠습니다. 오늘은 우선 최우선변제금부터 안내를 드리겠습니다.

 

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최우선변제금은 얼마인가요?

 

최우선변제금은 주택임대차보호법에서 규정하고 있으며 이번에 개정 이유와 주요내용은 다음과 같습니다.

 

[개정이유]

- 최근 지역별 보증금액 상승 등 주택임대차 시장의 현황을 고려하여 주택임대차보호법 시행령 제10조 및 제11조 각호에 규정된 일부 도시의 지역군을 조정하고, 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위를 경제상황에 적합하게 전반적으로 조정할 필요가 있음

 

[주요내용]

- 지역별 보증금 상승폭을 고려하여, 김포시를 '과밀억제권역 등' 제2호 지역으로, 이천시 및 평택시를 '광역시 등' 제3호 지역으로 조정

 

- 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위와 관련하여, 제1호 서울특별시는 5천만 원으로, 제2호 과밀억제권역 등은 4천300만 원으로, 제3호 광역시 등은 2천300만 원으로, 제4호 그 밖의 지역은 2천만 원으로 각 상향조정

 

[기대효과]

- 소액보증금 보호의 형평성 및 실효성을 제고함으로써 임차인 보호 및 서민의 주거안정성에 기여할 것으로 기대

 

도표로 보시면 보다 편리하실 것이니 표로 보여드리겠습니다.

 

 

이제 위 표를 보시고 제가 보다 자세히 설명을 드리겠니다. 서울을 예로 들어보겠습니다. 서울에서 보증금 1억에 계약을 하고 대항력을 갖춘 경우 5천만 원까지는 최우선변제를 받을 수 있습니다. 즉 집주인 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 우선하여 5천을 먼저 받을 수 있는 것이죠. 나머지 5천은 배당순위대로 받는데 받을 돈이 되면 받는 것이고 못받게 된다면 집주인을 상대로 소송을 진행해야 할 것입니다. 그렇기에 임대차계약을 할 때 반드시 등기사항증명서를 보시고 근저당설정이 되어있다면 나의 보증금이 적절한지 확인을 하셔야 합니다. 물론 이런 부분은 중개사가 미리 안내를 해줄 것입니다. 그렇지만 본인이 두눈으로 반드시 확인하여야 나의 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

 

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개인회생사건에서도 활용

 

위 주택임대차보호법 최우선변제금은 개인회생에서도 활용합니다. 개인회생을 진행할 때 청산가치라는 것이 있습니다. 간단히 재산가치라고 생각하시면 될 것 같습니다. 개인회생은 본인의 청성가치 이상 변제를 해야하며, 본인의 총 채무보다 청산가치가 많을 경우 자격이 되지 않습니다.

 

즉, 나의 재산가치가 1억인데 총 채무액이 8천만 원이라면 개인회생을 진행할 수 없고, 나의 재산가치가 3천만원이고 총 채무액이 5천만 원이라면 채무액이 더 크니 자격은 됩니다만 개인회생을 통해 3천만 원 이상을 갚아야 한다는 것입니다. 그렇기에 법원에서는 신청인의 재산을 반드시 확인하는데요.

 

이때 보증금도 당연히 재산입니다. 그런데 위와 동일하게 서울에서 보증금 1억 월세를 거주하는 경우라면 재산을 1억으로 봐야하지만 주택임대차 보호법에 해당되는 보증금액이기에 최우선변제금은 재산에서 면제를 해줍니다. 그렇기에 재산을 5천으로 보는 것이죠. 만약 다른 재산이 없는 상황이었다면 개인회생 자격여부가 결정되기도 하고 변제금도 엄청난 차이가 있었을 것입니다.

 

오늘은 주택임대차보호법 최우선변제금에 대하여 간략히 설명을 드렸습니다. 앞으로도 좋은 정보 제공하고자 노력하겠습니다. 감사합니다.