매도인 아파트 계약파기, 소유권이전 받을 방법은?

 

 

 

아파트 계약 후 이사준비까지 다 했는데
매도인이 갑작스럽게 계약파기를 하려고 합니다.
잠도 안 오네요..

 

 

아파트값이 하늘을 찌르는 요즘입니다. 그렇다 보니 아파트 매매 물건을 찾기도 어렵고 막상 계약을 하더라도 계약 후 아파느값이 올라 더 비싸게 팔 수 있다는 생각에 매도인이 계약을 파기하는 사례도 발생하는데요.

 

이사준비까지 다 했는데 갑자기 집을 팔겠다는 사람이 마을을 바꿔버리면 매수인 입자엥서는 당황스럽기만 합니다. 오늘은 이 사례를 통해 매도인이 아파트 계약을 파기하는 경우 어떻게 대처를 하는지 알아보겠습니다.

 

 

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민법 제565조(해약금)

<매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 상환>

 

 

많은 분들께서 아시는 내용이지만 부동산 계약 후 파기를 할 때 매도인 입장에서는 계약금의 두 배를 매수인에게 지급하고 계약을 해제하거나 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기해야 한다고 알고 있습니다. 이는 민법 제565조에서 규정하고 있는 내용입니다.

 

민법 제565조(해약금) 매매 당사자 일방이 계약당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명록으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

즉 매도인이 아파트를 팔기로 하고 계약금을 받았다고 하더라도 충분히 계약해제를 할 수 있다는 것인데요. 계약금의 배액을 매수인에게 주더라도 아파트값 상승분이 더 높다면 더 높은 가격에 팔고 싶은 마음에 충분히 계약해제를 할 수 잇는 것입니다.

 

그러나 위 해제권은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한하고 있다는 것이 이번 포스팅의 중요포인트입니다.

 

 

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이행에 착수하면 해제 어려워

<중도금 또는 잔금의 일부를 먼저 지급한 경우>

 

 

부동산 계약을 할 때 이행기의 약정이 있더라도, 즉 잔금과 중도금 입금일이 정해져 있더라도 이행기 전에 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없다면 이행기 전에 이행을 착수할 수 있습니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599판결).

 

즉 매수인 입장에서 매도인이 계약을 해제할 우려가 있다고 판단되면 이행기 전이라도 중도금이나 잔금의 일부를 지급하면 매도인은 위 민법 제565조에 의한 해제가 어렵다는 것입니다. 계약금의 배액을 지급하거나 공탁을 하더라도 마찬가지입니다.

 

정리를 하자면 계약서에 특약사항으로 "약정일 이전에 중도금 지급을 금지한다"라는 내용이 없다면 중도금을 입금하기로 한 날짜보다 빠르게 입금하거나 중도금이 없는 계약이더라도 잔금의 일부를 먼저 입금을 한다면 매도인이 계약금의 배액을 지급하더라도 계약해제를 할 수 없습니다.

 

반대로 매도인 입장에서는 이런 상황을 염두에 두고 계약서에 약정일 이전에 중도금 지급을 금지한다는 내용을 기재한다면 중도금 입금 날짜 전까지는 계약금의 배액을 상환하고 계약해제를 할 수 있을 것입니다.

 

 

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실제사례

 

 

2020년 10월 1일 매도인 이 씨와 매수인 조 씨는 공인중개사를 통하여 아파트 매매계약을 체결하고 당일 매수인 조씨는 이 씨에게 계약금을 입금했습니다. 계약서 상 중도금 없이 잔금 지급을 2020년 12월 15일까지 하기로 되어있었으나 아파트값이 치솟는 것을 보고 매수인 조 씨는 2020년 11월 1일 (잔금일 전) 잔금의 일부를 매도인 이 씨에게 입금하였습니다.

 

이에 매도인 이 씨는 아파트값이 올라 계약파기를 하고자 계약서 상에 없는 중도금을 입금 먼저 한 것은 계약위반이라고 주장하는 내용증명을 발송 후 2020년 12월 1일 매수인 조 씨에게 받은 계약금과 중도금을 공탁하였습니다.

 

이 둘은 결국 소송까지 가게 되는데요. 법원은 매수인 조 씨에게 손을 들어줬습니다. 이래의 내용은 실제 판결문 내용 중 일분입니다.

 

피고의 해제는 민법 제565조에 따른 해제인데, 민법 제565조는 해제권의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한하고 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행을 착수할 수 있다. 앞서 본 바와 같이 원고가 피고에게 잔금의 일부를 지급하였고 이는 이행에 착수한 것이므로 피고가 그 후에 한 해제의 의사표시는 그 효력을 인정할 수 없다.

 

즉 이행기 전이라도 특별한 사정이 없다면 이행을 착수할 수 있고, 이후에는 민법 제565조에 의한 해제의 효력을 인정할 수 없다는 것입니다. 결국 이 씨는 조 씨에게 소유권을 이전해야 하는 상황이 온 것입니다.

 

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Key point

 

매도인의 갑자스러운 계약파기를 막기 위해서는 중도금이나 잔금지급일보다 먼저 입금을 하시거나 계약금을 통상 10%보다 많이 입금을 한다면 민법 565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하여 해제를 하려는 경우 매도인의 부담이 커지기에 이런 사례를 방지할 수 있습니다. 물론 오히려 매수인이 계약을 일방적으로 해제하는 경우라면 큰 계약금을 잃을 수 있으니 항상 계약은 신중해야 할 것입니다.

 

오늘은 매도인의 갑작스러운 계약 파기로 인한 사례에 대하여 알아보았습니다. 정말 큰 돈이 오고가는 계약입니다. 그렇기에 매우 신중할 필요가 있습니다. 대한민국 국민의 대부분 큰 자산은 부도산일 것입니다. 그렇기에 계약을 하면서 매도인과 매수인 모두 만족스러운 계약이 될 수 있도록 꼼꼼히 판단하시기 바랍니다.

 

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