세입자 월세 미납 내용증명 발송방법

안녕하세요. 먼저 제 블로그를 방문해 주셔서 너무 감사합니다.

오늘은 임대사업을 하시는 분들께서 고민이 되실 부분에 대한 이야기입니다. 바로 세입자가 월세 미납에 대한 내용증명 발송 전 체크해야 할 사항에 대하여 설명을 드리고자 합니다. 임대 사업을 할 때 세입자 복도 좀 있어야 하죠. 깔끔하게 사용하고 계약내용대로 월차임도 꼬박꼬박 입금을 해줘야 하고요. 그런데 여러가지 사유로 인하여 월세를 미납하는 세입자가 생길 수 있는데 물론 보증금이 있다고 하지만 계속적으로 미납을 하거나 보증금이 적은 경우라면 재산상 손해가 발생될 수 있습니다. 이런 경우 어떻게 대응해야 할까요?

 

 

 

---

내용증명으로 해지통보!

 

민법 제640조에 의하면 건물 기타 공작물 등의 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임에 달한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한 상가임대차보호법 제10조의 8에서는 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 되었죠. 즉 주택은 2기, 상가는 3기 연체를 하면 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다.

 

 

 

일단 세입자가 월세를 미납하게 되면 문자, 카톡 등으로 연체사실을 고지하고 입금할 것을 독촉을 해야 합니다. 그럼에도 불구하고 계속적으로 연체가 되어 계약해지를 하려고 한다면 내용증명을 발송하여 소송을 대비할 필요가 있습니다. 먼저 내용증명에는 계약해지 통보의 문구를 삽입할 필요가 있습니다. 관련 규정은 위에서 설명드린 민법 또는 상가임대차 보호법이죠. 또는 계약서를 보면 보통 차임연체시  본 계약을 해지할 수 있다는 조항을 기재했을 것입니다. 이를 근거로 해지를 통보한다는 내용 그리고 미납된 월세를 지급하라는 내용의 내용증명을 발송해야 합니다.

 

참고로 내용증명은 우체국 또는 인터넷 우체국에서 발송이 가능하며, 만약 변호사를 선임할 경우 내용증명부터 한 번에 처리하는 것도 좋은 방법입니다. 세입자는 아무래도 임대인이 발송한 내용증명보다는 변호사가 발송한 내용증명이 더욱 압박이 될 수 있기 때문입니다.

 

 

 

반응형

 

 

 

---

내용증명 발송 후에도 계속 연체가 된다면

 

내용증명 이후에도 세입자가 월세를 계속 지급하지 않고 해당 부동산에서 계속 점유하고 있다면 소송 준비를 해야 합니다. 보통 점유이전금지가처분 + 부동산명도(인도)소송을 진행합니다. 혼자 진행하기에는 다소 어려움이 있어서 변호사를 선임하여 적극적인 권리행사를 할 필요가 있습니다.

 

(1) 점유이전금지가처분신청

 

부동산명도소송은 현재의 점유자를 상대로 진행하게 됩니다. 그런데 소송이 판결나는데 수개월이 걸리는데 그때 점유자가 변경이 된다면 판결문은 소용이 없게 됩니다. 그렇기에 현재 점유자가 점유이전을 하지 못하도록 묶어 두어야 합니다. 그래서 점유이전금지가처분신청을 소송전 또는 소송과 동시에 해야 합니다.

 

가압류라고 들어보셨죠? 비슷한 것이라고 생각하시면 됩니다. 예를 들어 상대방에서 받을 돈이 있어 소송을 진행했는데 소송 후 강제집행을 하려고 하니 이미 재산을 탕진했거나 빼돌릴 수 있겠죠. 그래서 소송 전 미리 (가)압류를 하는 것과 비슷하다고 볼 수 있습니다.

 

 

(2) 부동산명도(인도)소송

 

세입자가 월세 미납되고 계약해지 통보를 했음에도 불구하고 계속적으로 나의 부동산을 점유하고 있으니 강제로 내보내야겠죠. 이때 소송을 통해서 해야 하는데 이때 하는 소송이 부동산명도소송이라고 합니다. 이때 주의할 점은 내 집이라고 해서 함부로 문을 따고 세입자의 짐을 빼버리는 행위를 하면 형사처벌을 받을 수 있으니 주의해야 합니다. 소송을 통해 강제집행을 해야만 합니다. 보통 4~8개월 걸리며 사건에 따라 더 빨리 종결될 수도 있습니다.

 

 

 

 

(3) 부당이득반환청구소송

 

명도소송과 함께 부당이득반환청구소송도 진행할 수 있습니다. 예를 들어 세입자가 불법점유하는 동안 발생하는 월차임을 포함하여 불법으로 얻은 이득, 수익 등 부당이득에 해당하는 부분을 함께 청구하는 것입니다.

 

 

 

---

글을 마치며

 

오늘은 세입자가 월세 미납을 할 경우 내용증명 발송방법부터 소송까지 알아봤습니다. 별거 아닌 것 같지만 임대인 임장에서는 엄청난 스트레스가 발생됩니다. 특히 세입자가 월세도 주지 않고 임대인의 연락을 계속적으로 피하는 경우, 또는 연락이 되더라도 오히려 소송하라는 식으로 나오는 경우라면 내 소유 부동산인데도 내 마음대로 하지 못하기도 하고 또 세입자에게 미안한 마음도 들고 여러 복잡한 심정으로 임대인은 정선적, 재산상 피해를 입게 됩니다. 그렇기에 세입자와 원만한 합의가 이루어지지 않는다면 내용증명을 통해 계약해지 통보를 하시고 조속히 소송을 준비해야 할 것입니다.