부동산 점유이전금지가처분 신청부터 집행까지 알려드려요

 

안녕하세요. 만나서 반갑습니다.

오늘도 제 블로그를 방문해주시는 분들의 시간이 아깝지 않도록 최선을 다해 글을 작성하도록 하겠습니다. 오늘의 주제는 부동산 점유이전금지가처분 신청부터 집행까지 진행순서에 따라 쭉 알려드리려고 합니다. 그럼 바로 시작하도록 하겠습니다.

 

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"점유자를 묶어두자"

우리가 부동산 점유이전금지가처분을 신청하는 이유는 명도소송 판결확정 후 집행을 할 때 점유자가 변경이 되지 않도록 미리 조치를 취하는 것입니다. 명도소송을 신청한 사람은 임대인이죠. 임차인이 월세를 계속 연체를 했거나 계약이 해지되었는데도 나가지 않고 버티고 있다면 소송을 통해 강제로 내보내야 합니다. 이런 소송을 명도소송이라고 하는데요.

명도소송은 현재 점유하고 있는 점유자를 상대로 진행합니다. 즉 임차인(세입자)입니다. 그런데 다들 아시겠지만 소송을 진행하면 수개월 걸립니다. 그런데 그 사이 점유자가 바뀐다면 어떻게 될까요? 애써 비용과 시간을 들여 소송을 한 것이 물거품이 되는 것이죠. 소송에서 이겼으나 강제로 내보내려고 했는데 판결문에 있는 사람이 아니라면 효력이 없는 거예요. 그래서 이런 불상사를 대비하여 소송을 진행하기 전 부동산 점유이전금지가처분을 신청하여 점유자가 바뀌지 않도록 묶어 둬야 하는 것이죠.

 

▶보전의 필요성 채권자들은 이 사건 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 채무자에게 명도를 요구하였으나, 채무자는 채권자의 요구를 거부하고 연락도 받지 않으며 이사건 아파트를 계속 점유하고 있습니다. 이에 채권자들은 채무자를 상대로 이 사건 아파트의 명도를 구하는 본안 소송을 제기하고자 하나, 본안 소송 도중 채무자가 그 점유를 타인에게 이전할 경우 본안에서 승소 판결을 받는다고 하더라도 집행을 할 수 없게 되므로 사건에 가처분을 구할 필요성이 있다  할 것입니다.

 

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"부동산 점유이전금지가처분"

<신청부터 집행까지>

법원에 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 법원에서 심사를 한 뒤 담보제공명령이 나옵니다. 채권자의 주장만 믿고 결정을 해야 하기에 법원에서도 그냥 해주지 않는 것입니다. 보통 현금으로 몇백만 원 내라고 하기도 하는데요. 제가 진행한 사건은 500만 원 공탁하라고 나왔어요.

그런데 이 돈을 갑자기 마련하려고 하면 부담이 됩니다. 그래서 부동산 점유이전금지가처분 신청서에 보증보험으로 할 수 있도록 해달라고 판사에게 요청해야 합니다. 그러면 판사가 현금으로 공탁을 하거나 보증보험으로 담보제공하라는 보정명령이 나오는데요. 가까운 서울보증보험을 방문하시거나 서울보증보험 전화를 하시면 인터넷을 공인인증해서 하는 절차를 알려주고 법원에 제출까지 해주는데요. 이렇게 보증보험을 통해 하면 몇만 원이면 담보제공이 가능합니다.

 

▶담보의 제공 이 사건 점유이전금지가처분명령의 손해담보에 대한 담보제공은 민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조에 의하여 보증보험 주식회사와 지급보증위택계약을 맺는 문서를 제출하는 방법으로 담보제공을 할 수 있도록 허가하여 주시기 바랍니다.

담보제공이 되면 법원에서는 부동산 점유이전금지가처분 결정을 합니다. 이때 주문을 보면 다음과 같이 적혀 있음을 알 수 있습니다.

▶주 문 채무자는 별지목록기재 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자들이 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다. 집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 하여 채무자에게 이를 사용하게 하여야 한다. 채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니된다. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.

 

 

 

 

부동산 점유이전금지가처분 결정을 받고 주의해야 할 부분은 채권자는 이 결정서를 송달받은 날로부터 2주를 넘기면 집행을 할 수 없다는 것입니다. 그러니 반드시 결정이 나면 당일 또는 그 다음날 점유이전금지가처분 신청한 법원을 방문하여 집행신청을 하여야 합니다.

 

집행신청은 전자로 안 됩니다. 직접 방문을 하거나 우편으로 보내야 하는데 법원마다 신청서 작성법이나 요구하는 것이 다를 수 있으니 방문을 추천드립니다. 집행신청하러 갈 때 신분증, 채권자용 결정문, 채무자용 결정문, 집행신청서 작성해서 가셔야 합니다. 법원 집행관실에 신청서를 제출하면 비용을 납부하라고 하며 법원 안에 있는 은행 방문하여 비용 납부하면 됩니다.

 

그러면 며칠 뒤 집행관실에서 전화가 옵니다. 집행할 날짜와 시간을 정해주고 열쇠 기사분 연락처도 알려주면서 전화해서 예약을 잡으라고 하니다. 그러면 직접 열쇠 기사분에게 전화해서 집행 날짜. 시간, 장소를 알려주시고 해당 날짜에 채권자와 증인 2명이 목적물 부동산에 가시면 됩니다. 이때도 법원마다 좀 다른데 2명 오라고 하기도 하고 3명 오라고 하기도 합니다.

 

집행 당일 늦지 않게 가시면 법원 집행관실에서 사람들이 나옵니다. 열쇠 기사분도 나오고요. 그러면 부동산에 방문하여 초인종을 눌러 사람이 있는지 확인합니다. 이때 안에 사람이 있으면 채무자 거주여부 확인 후 집행을 합니다. 만약 집에 아무도 없다면 이때 열쇠기사분이 강제로 문을 열어줍니다. 그러면 집 안으로 들어가 집을 뒤져서 채무자가 여기 사는지 확인을 합니다. 우편물 등을 보는 것이죠. 여기 사는 것이 맞다면 집행을 하고 문을 닫고 집행은 끝납니다. 그런데 만약 점유자가 다르다면 집행불능이 되며 다시 여기 살고 있는 점유자를 상대로 가처분신청을 해야 합니다.

 

집행 시 열쇠기사분 출장비 및 문을 강제로 개문했을 경우 개문 비용이 발생되며 보통 4~15만 원 예상하시면 됩니다. 집행이라고 해서 뭐 대단한 것이 있는 것은 아니고 집안에 안내문 하나 붙이고 나옵니다. 안내문에는 이렇게 적혀 있어요.

위 집행권원에 기한 채권자 000의 위임에 의하여 별지표시 부동산에 대하여 채무자의 점유를 해제하고 집행관이 이를 보관합니다. 그러나 이 부동산의 현상을 변경하지 않을 조건으로 하여 채무자가 사용할 수 있습니다. 채무자는 별지표시 부동산에 대하여 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하지 못합니다. 누구든지 집행관의 허가없이 이 고시를 손상 또는 은닉하거나 기타의 방법으로 그 효용을 해하는 때에는 벌을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

이로서 집행은 완료가 됩니다. 이후 본안소송인 명도소송에서 승소 후 명도집행을 하면 됩니다.

 

오늘은 부동산 점유이전금지가처분에 신청부터 집행까지 쭉 설명을 드렸습니다. 임차인의 월세 연체로 인하여 명도소송을 하시는 분은 직접 하시는 분들도 종종 있는 것 같습니다. 그러나 부동산 관련 소송은 복잡하고 어려움이 있어 되도록 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 시간을 절야하는 길인 것 같습니다.

 

오늘도 제 글 끝까지 읽어주셔서 너무 감사드리며

계속 알찬 정보 제공하도록 노력하겠습니다.

오늘! 행복한 하루 보내세요.