매매계약해제, 가계약금을 돌려받을 수 있을까?

 

안녕하세요. 만나서 반갑습니다.

오늘은 부동산 가계약금에 대한 내용입니다. 가계약은 실제로 부동산 거래를 하면서 흔하게 이루어질 수 있는데요. 부동산 매매계약을 하면서 가계약금을 주고받은 경우 추후 계약해지를 할 때 가계약금 어떻게 처리하게 되는지 공부해봅니다.

 

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가계약금 우습게 생각하면 안 돼

 

매수인 ㄱ씨는 빌라 매매계약을 하면서 가계약금으로 500만 원을 소유자인 매도인 ㄴ씨 계좌로 이체를 했고 나머지 계약금은 계약서 작성을 할 때 입금하기로 했습니다. 그런데 ㄱ씨의 개인적인 사정으로 인하여 빌라 매매계약해지를 해야 하는 상황이 발생되었는데요. 이런 경우 매수인은 가계약금으로 입금한 500만 원을 돌려받을 수 있을까요?

 

생각보다 위와 같은 상황이 실무에서 자주 일어난다고 합니다. 매수인이 당장 계약을 하고 싶은데 계약금이 모자란 경우 공인중개사가 가계약을 유도하기도 하고 매수인 입장에서 단순히 매매예약이라 판단하고 계약금 중 일부를 입금한 경우 매수인의 변심으로 계약금을 돌려 받기를 원하기도 합니다.

 

일단 가계약금은 민법에 존재하지 않는 단어입니다. 실무적으로 정식 계약이 이루어지기 전 임시로 계약을 한다는 의미로 사용하고 있는데요. 문제는 단순히 아직 계약이 이루어지지 않았고 계약을 하기 위해 예약을 걸어 둔 돈이라고 생각하면서 추후 계약을 하지 않을 것을 매매계약해지 의사표시를 하면서 매도인과 매수인 사이 갈등이 일어나고 있습니다.

 

그런데 가계약도 계약으로 볼 수 있어 가계약금을 돌려받지 못할 수 있는데요. 어떤 경우인지 판례를 통해 알아보겠습니다.

 

 

 

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가계약금을 돌려받을 수 있을까?

 

일단 결론부터 말씀드리면 가계약도 계약으로 보기에 가계약금을 돌려받기 쉽지 않은 경우가 대부분입니다. 심지어 이런 경우 가계약금만 받지 못하는 것이 아니라 전체 계약금을 지급하고 해제하는 경우가 발생될 수도 있으니 가계약도 계약이라고 생각하고 상당히 신중해야만 합니다.

 

위처럼 판단하는 이유는 이미 가계약을 하면서 계약의 중요사항이 확정된 경우라면 계약이 성립된 것으로 볼 수 있기 때문입니다. 그렇기에 반대로 매도인이 계약해제를 할 경우라면 전체 계약금의 배액을 매수인에게 지급하고 계약해제를 해야 하는 상황도 발생될 수 있겠죠.

 

▶ 가계약금을 돌려받지 못한 경우

법원에서는 부동산 매매에 관한 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본 사례가 있습니다. 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물, 매매대금 등이 특정되었고 증도금 지급방법에 관한 합의가 있었기에 원고, 피고 사이에 부동산 매매계약은 성립하였다고 판단하였습니다.

 

 

▶ 가계약금 돌려받을 수 있는 경우

그렇기에 가계약을 하면서 추후 가계약금을 돌려받기 위해서는 추후 계약이 체결되지 않을 경우 가계약금은 반환한다는 특약사항을 기재하거나 이런 내용을 구두로 할 경우 녹취를 해두시는 것이 좋습니다. 또한 매매목적물이나 매매대금 등 중요한 사항에 대하여 당사자가 합의하지 않고 단순히 매물을 찜해두기 형식으로 가계약금을 입금한 경우라면 위 판례에서 판시한 것과 같이 매매계약의 중요사항에 대한 특정이 되지 않았으니 가계약금을 반환받을 가능성이 높습니다.

 

※ 가계약금 반환에 관해서는 계약금의 성격과 지급 당시의 구체적인 상황에 따라 달리 해석할 수 있으니 법률전문가의 자문이 반드시 필요합니다.

 

 

 

 

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글을 마치며

 

특히 요즘에 부동산 가격이 올라가면서 계약금도 큰 금액이니 계약을 할 때는 굉장히 주의하고 또 주의해야 합니다. 자신이 없는 경우라면 변호사 등 법률전문가의 도움을 받는 것도 하나의 방법일 수 있습니다. 실제로 얼마 전 20억짜리 부동산 매매계약을 하면서 2억을 계약금으로 입금하고 중도금 2억까지 입금을 했는데 잔금 16억 준비가 어려워 매수인이 계약해제를 요구하는 상황에서 매수인은 계약금 2억을 그대로 날리게 생겼고 매도인은 계약금 2억에 손해까지 발생되어 중도금 2억 도 거부하는 사례가 있었습니다.

 

이렇듯 부동산 가격이 매우 높다 보니 계약부터 소유권 이전까지 당사자 사이에 분쟁은 계속 일어나고 있습니다. 아무튼 결론은 가계약도 계약이니 당장 마음이 급하더라도 신중히 다시 한번 생각하시고 계약을 하시기 바랍니다.