부동산 매매계약해제, 계약금 몰취 당할 위기

부동산 매매계약해제, 계약금 몰취 당할 위기

 

 

안녕하세요. 여러분. 만나서 반갑습니다.

부동산 매매계약을 하는 과정에서 여러 가지 사유로 인하여 계약이 파기되는 경우들이 있습니다. 부동산에 하자가 있을 수도 있고 매도인 또는 매수인의 채무불이행 등 계약해제가 되는 사례들이 있는데요. 부동산 매매계약해제에 따라 계약금이 몰취가 되는 경우도 있습니다.

 

우선 계약금이란 다음과 같은 성격을 가지고 있습니다.

① 계약체결의 증거로서 증약금

② 계약의 해제권을 유보하는 해약금

③ 계약상의 채무를 불이행할 경우의 손해배상 예정의 위약금

 

그럼 부동산 매매계약해제에 따라 계약금은 어떤 성질을 가지고 있는지 계약금이 몰취를 당하게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

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해약금에 의한 해제

 

흔히 많은 분들께서 알고 계시는 내용일 것입니다.  중도금이 지급되기 전 당사자 쌍방은 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이런 내용은 보통 부동산 매매계약서에도 기재되어 있는데 당사자 쌍방에게 해제권을 보류하게 하는 해약금 조항이라고 볼 수 있고 민법에서 계약금은 해제권을 보류하기 위해 주고받은 해약금을 추정하고 있습니다.

 

민법 제565조(해약금) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고  수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

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채무불이행에 의한 해제

 

계약금 몰취는 위 해약금에 의한 해제가 아닌 채무불이행에 의한 해제에서 문제가 될 수 있습니다. 채무불이행에 의한 해제는 상대방이 채무불이행을 한 경우 매매계약을 해제하고 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있는데 이 경우 계약금을  손해배상으로 하는 경우 위약금 약정이라고 합니다.

 

예컨대 매수인이 중도금 또는 잔금을 지급하지 않아 매매계약을 해제하고 계약금을 몰취하는 것을 말합니다. 다만, 계약금이 위약금의 효력을 갖기 위해서는 다음과 같은 별도의 약정이 필요합니다.

 

매수인 또는 매도인이 본 계약상의 내용에 대하여 채무불이행이 있을 경우 그 상대방은 채무불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다.
위 계약해제에 따른 손해배상은 별도의 약정이 없는 한 계약금을  손해배상의 기준으로 본다.

 

위와 같은 약정이 있었다면 계약금 전액이 손해배상액이 되며, 위와 같은 약정이 없었다면 실제 손해액을 입증해서 손해배상을 청구해야 합니다.

 

 

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약정이 있었다면 계약금 전액 몰취?

 

계약금을 손해배상의 기준으로 본다는 약정이 있었다면 원칙적으로 계약금 전액 몰취라고 볼 수 있습니다. 그러나 대법원에서는 위약금이 부당하게 과다한 경우라면 당사자의 주장이 없어도 직권으로 감액을 해주고 있습니다.

 

 

▶판시사항

민법 제398조 제2항 소정의 '손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우'의 의미 및 그 판단방법과 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 직원으로 감액할 수 있는지 여부

 

▶판결요지

손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있으며, 여기서 '부당히 과다한 경우'라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회 관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다면 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 고려하여야 할 것이다.

 

 

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따라서 부동산 매매계약 또는 임대차계약을 할 때 요즘은 계약서에 위와 같은 위약금 조항이 대부분 규정되어 있음을 볼 수 있습니다. 그러다 보니 계약금 입금 후 사정에 의하여 중도금이나 잔금을 입금하지 못해 채무불이행으로 계약 해제가 되는 경우 계약금이 몰취되는 상황이 생기게 됩니다.

 

그렇기에 만약 불안한 계약이라면 계약금을 최대한 적게 책정을 할 필요가 있고 계약의 내요을 잘 구성해야 합니다. 만약 매매대금이 큰 계약이라면 변호사의 계약서 검토도 매우 중요하다 할 수 있습니다.