전세기간만료, 보증금 미반환 대응방법

안녕하세요. 만나서 반갑습니다.
전세기간만료로 계약이 종료가 되었음에도 불구하고 보증금을 반환하지 않는 임대인을 상대로 보증금을 받기 위해서 반드시 지켜야 할 사안에 대하여 알아보고자 합니다.

대부분은 현재 살고 있는 보증금을 받아 다음 집의 보증금으로 사용하는 경우가 많은데요. 임대인의 경우 현재 돈이 없으니 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다고 하는 경우가 있습니다.

이런 경우 전세기간만료가 되었으나 보증금 미반환으로 당황스러운 상황에 처하게 될 수 있습니다. 일단 이때 명심하셔야 할 점이 하나 있습니다. 임대인이 주장하는 다음 세입자가 들어와야 보증금을 준다는 말은 법에 규정된 내용이 아니라는 점입니다. 이건 그냥 임대인의 개인적인 사정일 뿐 전세기간만료가 되면 임차인은 부동산을 건네주고 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 동시이행관계죠.

그럼에도 불구하고 내가 이사를 가야하는 상황이라면 반드기 ‘이것’부터 해야합니다.

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임차권등기명령부터!

처음 전세계약 할 때 생각을 해보세요. 계약 후 주민센터에서 전입신고하고 확정일자도 받았죠? 이걸 왜 했을까요? 바로 “대항력”때문입니다. 대항력이 있어야 나보다 후순위 사람에게 또는 집주인이 바뀌더라도 나의 권리를 주장할 수 있기때문입니다.

예를 들어 내가 전입신고하고 확정일자를 받은 뒤 집에 근저당설정이 들어왔다면 이 근저당보다 내가 우선순위가 되니 설령 집이 경매로 넘어가더라도 나보다 후순위인 근저당 채권자보자 먼저 배당 받을 수 있는 것이죠.

그런데 내가 전세기간만료로 이사를 간다면? 그러면 “대항력”은 상실이 됩니다. 그렇다고 계속 이 집에 전입신고를 해두거나 이사를 못나갈 수 없겠죠. 다른 지역으로 발령을 받았거나 학교를 가야하는 경우라면 이사를 가야만 합니다.

이런 경우 이사를 가더라도 대항력을 유지하는 방법이 바로 “임차권등기명령”입니다. 전세기간만료 후 부동산 관할 법원에 임차권등기명령신청을 하면 부동산 등기부에 기재가 되고 이후 이사를 가더라도 대항력은 유지가 됩니다.

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등기말소하면 보증금 줄께요

간혹 임차권등기말소하면 보증금 준다고 하는 임대인이 있습니다. 이때 명심해야 할 점은 말소와 보증금반환은 동시이행관계가 아닙니다. 보증금반환이 먼저입니다. 임대인이 보증금을 주면 그때 말소를 해야 한다는 말입니다.

임대인이 왜 이런 말을 하냐면요. 다음 세입자는 아무리 전입신고를 하더라도 대항력 인정을 받지 못합니다. 임차권등기가 되어 있기때문이죠. 그러면 세입자 구하기 더 어려워지겠죠. 그래서 이런 말을 하는 것입니다.

반대로 내가 계약할 부동산 등기부를 봤는데 임차권등기가 되었다면 계약하면 안 됩니다. 말소할 예정이니 계약부터 하자고 하면 말소되면 계약한다고 하시기 바랍니다. 그래야 소중한 내 보증금을 지킬 수 있습니다.

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가압류, 전세보증금반환청구소송

계속적으로 보증금 반환을 하지 않는다면 보전처분(가압류, 가처분)을 하고 전세보증금반환청구소송을 진행해야 합니다. 이후 임대인의 재산을 강제집행, 부동산 경매를 해서라도 내 소중한 돈을 지켜야만 합니다.

이 단계까지 오지 않고 임대인이 전세금을 반환하면 좋은데 전세금 미반환하면 소송을 통해서라도 꼭 받아내시기 바랍니다.

오늘은 전세기간만료, 보증금 미반환이라는 제목으로 간략히 생각나는대로 중요한 부분만 작성을 해봤는데요. 앞으로 부동산계약 시 주의할 점에 대하여 꾸준히 작성하도록 하겠습니다.

감사합니다.