코로나 폐업 임차인, 계약해지권 부여 (상가건물 임대차보호법 일부 개정)

 

안녕하세요. 반갑습니다.

2년여 전 제가 제주도에 있을 때 코로나라는 것을 알게 되었습니다. 그런데 지금까지 많은 사람들의 생명과 생존권을 위협하게 될 것이라 상상도 못했습니다. 그냥 이것도 금장 지나가는 하나의 전염병이라고 단순히 생각했는데 사람들의 생활을 바꿔버렸네요.

 

제가 코로나로 힘든 것은 아무래도 병원과 연관이 있었습니다. 병원을 자주 방문해야 하는 일들이 있었고 특히 최근에는 가족이 수술을 하는 일이 있었는데 가족 면회도 어려운 상황에 직면해보니 너무 화가 나더라고요. 제 가족이 병원에서 잘 있는지 제 눈으로 확인하기도 어려웠거든요.

 

아무튼 코로나로 인하여 불편한 것이 한 두가지가 아닙니다. 단순히 마스크를 장시간 쓰고 있는 것조차도 힘드니까요. 그런데 자영업자의 경우 이건 생존과 연관이 있다 보니 나의 능력 밖의 일로 가족이 고통을 받게 됩니다. 특히 집합인원 제한, 영업시간 제한 등으로 인하여 매출이 감소할 수밖에 없고 감소한 매출로 월세, 관리비, 직원 급여 등 지급조차 하기 힘들어 폐업을 하는 사례도 늘어났습니다. 명동만 가봐도 텅텅 비어있는 것을 확인할 수 있습니다

 

자영업자들을 위해 정부에서 지원금도 주고 법무부에서는 상가건물 임대차보호법을 개정하여 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정 변동을 차임 감액 청구 사유에 추가하는 등 여러 조치를 취하고 있지만 코로나가 종식이 되지 않는다면 고통은 계속되지만 진통제만 잠깐 먹은 것과 같은 효과일 것입니다. 그러니 하루빨리 코로나가 종식되기를 저도 너무 바라고 있습니다.

 

 

 

 

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코로나 폐업 임차인, 계약해지권 부여

 

상가건물 임대차보호법이 일부 개정되었다는 것을 알고 계신가요? 임차인분들께서 얼마나 알고 계실지 모르겠어요. 코로나 19로 집합금지, 제한조치를 받은 상가임차인에게 상가 계약 해지권을 인정하는 상가건물 임대차보호법 일부 개정안이 21. 12. 9. 국회 본회의를 통과 하였고 2022. 1. 4. 시행이 되었습니다. 개정된 법조항은 다음과 같습니다.

 

상가건물 임대차보호법 (본조신설 2022. 1. 4.)

제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)

① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

법 조항을 읽어보시면 충분히 이해되실텐데요. 주요내용을 간략히 정리하면 다음과 같습니다.

 

▶ 집행제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동을 폐업한 경우 임대차계약 해지 가능

▶ 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월 지나면 효력 발생

▶  법 시행일(공포한 날) 당시 존속중인 상가 임대차에도 적용

 

 

 

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폐업 후에도 월세를 내야 하는 상황에서 벗어나

 

상가 임차인의 경우 코로나로 인하여 매출이 감소되어 불가피하게 폐업을 했지만 상가 임대차계약서 상 계약기간이 만료 되지 않아 폐업 이후에도 차임을 계속해서 내거나 보증금에서 공제가 되는 사례가 늘어나면서 임차인의 생존권까지 위협을 받게 되었습니다.

 

상가임차인들의 이런 현실적 고증을 반영하여 관련 부처에서 심도 있는 논의 과정을 거쳐 상가임대차보호법이 개정이 된 것입니다. 이로 인해 폐업 후 3개월이 지난 시점에 임대인에게 계약해지를 하여 피해를 줄일 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 한편에서는 임대인 역시 임대사업을 통해 생계를 유지하는 영세 임대인도 있는데 너무 임차인에게 기울어져있는 법개정이 아니냐는 반발도 나오고 있습니다. 아무래도 대출금, 보증금 반환 등으로 인해 임대인도 피해를 입을 수 있기 때문입니다.

 

그러다 보니 이 부분으로 인하여 임대인과 임차인간의 분쟁이 일어날 가능성도 있어 보입니다. 예를 들어 실제로 코로나 등으로 인하여 폐업한 것이 아닌데 임차인이 이를 주장하는 경우 임대인과 다툼으로 소송까지 이어질 가능성이 있겠죠.

 

아무쪼록 되도록 소송까지 가지 않고 원만히 해결을 했으면 합니다.

저도 공인중개사 자격증이 있어서 부동산 법개정에 관심이 있다 보니 이렇게 포스팅을 하게 되었습니다.

제 글이 도움이 되셨기를 바라며 이만 마무리 하겠습니다.

감사합니다.