임차인 월세 연체, 계약해지 의사표시가 중요

임차인 월세 연체, 계약해지 의사표시가 중요

 

 

안녕하세요. 오늘도 제 블로그를 방문해주셔서 감사합니다.

제 블로그를 방문하셔서 글을 읽으시는 시간이 헛되지 않도록 고급 정보만 핵심을 담아 전달하도록 노력하겠습니다.

 

임대인으로서 임차인도 잘 만나야 합니다. 내 소유 부동산이니 되도록 깨끗하게 부동산을 사용해주고 임대차 계약이라면 월세도 밀리지 않고 입금을 성실히 해주면 걱정될 것이 없죠. 그런데 여러 가지 사정으로 인하여 임차인이 월세를 못주는 상황이 생기기도 합니다. 이런 경우 어떻게 해야 할까요?

 

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월세 연체하면 계약해지

 

임차인이 월세를 연체하면 임대인은 계약을 해지하고 부동산을 다시 돌려달라고 할 수 있습니다. 이는 법으로 규정이 되어 있는데요. 민법과 상가건물임대차보호법에서 규정하고 있습니다. 먼저 민법에서는 640조에 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고"규정하고 있으며,

 

상가건물임대차보호법 제10조의 8에서 임차인은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

즉 주택의 경우 민법이 적용되어 2기 연체로 계약해지가 되고 상가는 3기 연체로 계약해지가 가능합니다. 그런데 문제는 계약해지를 했음에도 불구하고 임차인이 계속 버티고 나가지 않는 경우입니다. 이 경우 내 집이니까 문 따고 들어가 임차인의 짐을 빼버리는 행위, 폭언 등 행위는 형사적으로 문제가 발생될 수 있으니 매우 조심해야 합니다.

 

 

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내용증명 발송

 

임차인 2기 또는 3기 월세연체로 계약해지를 하고자 한다면 먼저 계약해지 의사표시를 하시는 것이 중요합니다. 그 이유는 계약해지 의사표시를 하기 전 임차인이 연체된 월세를 입금하거나 2기 또는 3기에 달하지 않을 정도로 일부를 입금했다면 해지가 어렵기 때문입니다. 그렇기에 월세 연체로 인해 계약해지를 하고자 한다면 먼저 해지 통보를 하는 것이 중요합니다.

 

계약해지 의사표시는 구도로 하셔도 됩니다만 추후 소송으로 번질 가능성을 염두한다면 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명에는 위 법조항을 명시하면서 계약해지를 하겠다는 내용으로 작성하시면 됩니다. 제가 이 부분에 대하여 글을 작성해두었으니 내용증명이 궁금하신 분은 참고해주세요.

 

 

 

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그래도 월세를 안 준다면

 

내용증명까지 발송했음에도 불구하고 월세를 계속적으로 안 주고 연락도 피한다면 법대로 해야겠죠. 보통 법률사무소에서 상담을 받아보시면 부동산점유이전금지가처분과 명도(인도)소송을 하자고 할 것입니다. 보통 이 둘을 함께 하는 이유가 있습니다.

 

명도소송은 내 부동산을 점유하고 있는 사람에게 부동산을 내놓으라고 하는 소송입니다. 월세도 안 주고 내 집도 돌려주지 않으니 법으로 하는 것이죠. 그런데 소송은 잘 아시겠지만 6개월 정도 걸리거든요. 그 사이 임차인(점유자)이 변경되면 소송을 다시 해야 합니다. 현재 점유자가 아닌 자를 상대로 판결을 받았기 때문입니다. 그렇기에 소송 전 또는 동시에 부동산점유이전금지가처분을 신청해서 집행을 해야만 합니다. 이 부분이 상당히 중요합니다.

 

 

 

 

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진행절차 안내

 

진행절차에 대하여 간략히 안내드리겠습니다. 법원에 부동산점유이전금지가처분 신청을 하는 것은 현재의 점유자를 묶어두는 것입니다. 그래야 추후 본안 소송에서 승소를 했을 경우 명도집행이 가능하기 떄문인데요. 부동산점유이전금지가처분 신청을 하면 법원에서 담보제공명령이 나옵니다. 그러면 대부분 서울보증보험을 통해 담보제공을 합니다. 그래야 저렴하거든요.

 

그러면 법원에서는 결정을 하고 가처분신청한 법원을 방문하여 강제집행신청을 하면 집행관이 날짜를 잡아줍니다. 그 날짜에 해당 목적물 부동산에 가서 집행을 실시하는데요. 집에 사람이 없다면 열쇠 기사님을 불러 문을 열고 들어가서 점유자 동일성을 확인 후 벽에 고시를 붙이게 됩니다.

 

여기에는 이렇게 적혀있어요.

 

이 집행권원에 기한 채권자 000의 위임에 의하여 별지표시 부동산에 대하여 채무자의 점유를 해제하고 집행관이 이를 보관합니다. 그러나 이 부동산의 현상을 변경하지 않을 것을 조건으로 하여 채무자가 사용할 수 있습니다. 채무자는 별지표시 부동산에 대하여 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하지 못합니다. 누구든지 집행관의 허가없이 이 고시를 손상 또는 은닉하거나 기타의 방법으로 그 효용을 해하는 때에는 벌을 받을 수 있습니다.

 

이렇게 가처분 집행이 이루어졌다면 이제 명도소송을 통해 승소를 한 뒤 명도 집행을 하여 임차인의 물건을 다 밖으로 빼내고 내보내게 됩니다. 물론 미납된 월세도 받을 수 있고요.

 

 

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여기까지 간다면 임대인도 손해가 생깁니다. 그렇기에 되도록이면 소송까지 가지 않는 선에서 일이 해결되는 것이 중요하겠죠. 소송을 하면 소송비용도 청구할 수 있다지만 전액을 청구할수도 없으니 결국 임대인도 변호사 비용을 지출할 수밖에 없거든요. 그럼에도 불구하고 임차인을 계속 둔다면 재산상 손해가 더 커지기에 변호사를 선임해서 권리행사를 해야 하는 것입니다.

 

오늘은 임차인 월세 연체에 대하여 설명드렸습니다. 제 글이 도움이 되었기를 바라며 더 좋은 법률정보를 들고 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.