전세보증금반환청구소송 내용증명부터 시작

전세보증금반환청구소송 내용증명부터 시작

 

안녕하세요. 여러분 만나서 반갑습니다.

전세보증금의 경우 일반 서빈이 가진 재산의 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 그렇기에 전세계약 만료 후 전세보증금 반환은 무엇보다 중요합니다. 그러나 안타깝게도 우리나라에서는 전세금을 받지 못한 피해가 해마다 증가하고 있는 추세입니다. 따라서 오늘은 전세보증금반환청구소송에 대하여 포스팅을 해보고자 합니다.

 

 

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임대차 해지통보

 

전세보증금을 반환받기 위해서는 임대차종료 사실이 무엇보다 중요합니다. 묵시적 갱신이 된다면 임대차기간이 자동으로 연장되여 전세보증금반환청구를 할 수 없기 때문인데요. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

 

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차의 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 

즉 임대차기간을 더 이상 연장하고 싶지 않다면 임차인은 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 임대인에게 해야 하며 이 통지는 추후 소송으로 번질 가능성을 대비하여 입증자료로 남겨두는 것이 중요합니다. 그렇기에 내용증명, 문자메시지. 카톡 등을 이용하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

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전세보증금 반환하지 않는다면

 

임대차가 종료되었음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 즉시 소송을 진행하기보다 독촉하는 내용증명을 발송해볼 수 있습니다. 내용증명의 내용은 임대차의 종료 사실, 반환보증금의 조재와 금액, 반환 기일 등을 기재하시면 됩니다. 내용증명이 법적인 효력은 없지만 이를 통해 빠른 변제 독촉, 추후 소송 시 증거로 활용이 가능합니다.

 

이때 임대인은 새로운 신규 임차인과 계약이 되지 않아 전세보증금 반환이 어렵다고 할 수 있으니 이는 임대인의 사정일 뿐 기존 보증금반환 채무에 영향을 미칠 수 없습니다.

 

그럼에도 불구하고 계속적으로 전세보증금 반환을 거부한다면 전세보증금반환청구소송을 진행해야 합니다. 소송 후 임대인의 재산을 강제집행해서 전세보증금을 회수하고 이때 들어간 소송비용 중 일부도 임대인에게 청구가 가능합니다. 이때 소송을 진행하면서 임대인의 위법행위로 발생한 손해애 대하여 별도로 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 다만 임대인이 재산을 은닉하거나 임차인의 대항력 상실로 재산상 피해를 볼 수 있으니 사전조치가 반드시 필요합니다.

 

 

 

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전세보증금반환청구소송 전 사전조치

 

1) 임차권등기명령신청

 

아직 전세보증금을 반환받지 못하는데 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시! 주택소재 관할법원에 임차권등기명령신청을 해야만 합니다. 이때 등기부확인하여 등기가 되었는지 확인 후 이사를 나가시기 바랍니다. 이때 임차권등기명령신청은 임대인의 동의절차 없이 임차인 단독으로 가능합니다.

 

임차권등기명령신청을 해야하는 이유는 대항력을 유지하기 위함입니다. 우리가 임대차계약 후 전입신고, 확정일자를 받는 이유는 대항력과 우선변제권때문입니다. 예컨대 내가 전입신고한 날보다 뒤에 설정된 다른 저당권자보다 우선순위로 변제를 받을 수 있는 것인데요.

 

만약 이사를 나가게 되면 이 대항력이 상실되니 임차권등기명령신청을 통해 대항력을 그대로 유지하고 이사를 가야만 합니다. 다시 한번 말씀드리면 반드시 최종적으로 등기부 확인 후 임차권등기가 되었는지 확인 후 이사를 나가야 합니다.

 

 

2) 가압류, 가처분 등 보전처분

 

전세보증금반환청구소송 본안소송에서 승소하면 승소확정판결을 집행권원으로 하여 임대인 재산에 대하여 강제집행이 가능합니다. 그러나 이 과정에서 임대인이 재산을 처분할 가능성이 있으니 처분하지 못하도록 미리 묶어둘 필요가 있겠죠.

 

그렇기에 전세보증금반환청구소송 전이나 동시에 임대인이 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 보전처분을 해둘 필요가 있습니다.

 

 

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변호사 선임이 필요할까?

 

전세보증금이 소액인 경우라면 셀프소송으로 직접 하시는 분들도 계신데요. 만약 수억에 가깝고 복잡한 사건이라면 부동산 전문 변호사에게 맡기는 것이 낫습니다. 내용증명부터 보전처분(가압류, 가처분) 그리고 소송 확정 후 강제집행까지 하는데 혼자 진행하기에 어려움이 있고 경매까지 진행된다면 법쪽의 지식이 많지 않다면 엄청난 정신적 스트레스를 받을 수 있을 것 같습니다.

 

그러니 일단 변호사의 자문을 통해 결정을 하실 필요가 있어 보입니다. 소중한 내 재산을 지키는 일입니다. 가족의 따뜻한 거주공간과 관련된 일입니다. 변호사를 선임하여 조속히 해결해야 할 일이고 변호사 선임비용 역시 일부 임대인에게 청구가 가능하니 상담부터 받아보시는 것을 추천드립니다.