주택 2기, 상가 3기 월세연체 정확히 알고 대응하자!
안녕하세요. 만나서 반갑습니다.
임대차계약을 한 후라면 임대인도 임차인도 월세 연체에 대하여 예민할 수밖에 없습니다. 임대인의 경우 임차인이 월세연체하면 계약해지를 할 수 있고 계약해지 후에도 임차인이 부동산을 비우지 않는다면 명도소송을 진행하는 번거로움이 생깁니다.
반대로 임차인 역시 월세연체를 하면 위와 같은 소송에 휘말릴 수 있고 계약해지 통지를 받으면 부동산을 비워야 하기에 생계에 위협을 받을 수 있습니다.
아무리 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법에서 임차인을 보호하고 있다고 하지만 임대인의 재산권에 심히 피해를 줄 수없습니다.
그래서 오늘은 월세연체와 계약해지에 대하여 알아보고자 합니다.
연체차임액이 주택2기, 상가3기에 달한 때
민법 또는 상가건물 임대차보호법에서 연체 차임액이 주택의 경우 2기, 상가는 3기에 달한 때 임대인은 계약해지 또는 계약갱신거절을 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
| 상가건물 임대차보호법 제10조의 8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. |
여기서 우리가 주의깊게 살펴봐야 하는 부분이 "달한 때"의 의미입니다.
예컨대 임대인은 상가의 경우 임차인이 월세를 3개월 밀리면 계약해지를 할 수 있는데 달한 때라는 의미는 3개월 연체가 되었을 때를 말합니다. 즉 임대인이 임차인의 월세연체액을 잘 계산하고 있다가 3기에 달한 때가 오면 이때 계약해지 통지를 해야만 계약해지가 됩니다.
임대인이 계약해지 통지를 하기 전 임차인이 전액 또는 일부를 입금하여 3기에 달한 때에 미치지 못한다면 임대인은 계약해지 통지를 하더라도 효력이 없습니다.
그렇기에 임대인이 만약 임차인의 월세연체로 계약해지를 원한다면 3기에 달하였을 때 즉시 계약해지를 하여야 하며, 임차인은 3기 이내로 유지를 해야만 계약해지를 당하지 않습니다. 주택인 경우 2기임을 명심해야 합니다.
연속해서 또는 전체 연체액을 계산
주택 2기, 상가 3기의 연체는 연속해서 연체가 되었거나 또는 연체된 전체 금액이 3기에 달한 때 계약해지를 할 수 있습니다. 예컨대 월세가 100만 원이라면 임차인이 1월에 100만 원 입금하고 이후 2,3,4월에 입금을 하지 않았다면 계약해지 가능합니다.
또한 임차인인 1월에 100만원 입금하고 2,3,4,5,6,7월에 50만 원씩만 입금했다면 전체 연체된 금액이 300만 원이므로 3기에 달한 때가 되어 계약해지가 가능합니다.
그렇기에 임대인 또는 임차인 모두 월세 계산을 잘 해둘 필요가 있습니다.
보증금이 있는데 월세 연체라고?
임대차계약을 체결할 때 보통 보증금을 임대인에게 줍니다. 임차인이 월세를 주지 않거나 원상회복이 되지 않을 경우를 대비해 임대인이 보관하고 있는 돈이라고 생각하면 되는데요.
간혹 보증금이 있으니 내가 월세를 안 주고 보증금에서 공제가 되니 계약해지를 할 수없다고 생각하는 임차인이 있습니다. 그런데 보증금과 월세연체와는 완전 별개입니다.
즉 보증금을 주었어도 월세연체로 계약해지를 당할 수 있습니다.
얼마 전 어떤 분께서 상가계약 후 월세연체 2기에 달하였는데 이미 명도소송을 당해 명도집행까지 이루어졌다고 하더라고요. 그런데 뭔가 절차상 안 맞는 것 같아 다시 정확이 여쭤보니 보증금이 모두 공제 후 2개월 월세를 못줬다고 주장하시더군요.
그래서 보증금과 월세는 별개라고 말씀드렸어요. 결국 임차인이 상가에 두었던 유체동산까지 매각되었습니다.
오늘은 월세연체에 대하여 자세히 알아보는 시간을 가졌습니다. 임대인과 임차인과 분쟁이 계속되는 것 같아요. 서로 조금씩 배려하고 양보하여 되도록 소송까지 가지 않고 대화로 문제를 해결하는 것이 서로에게 피해가 덜 가는 길입니다. 소송까지 하면 변호사 비용도 수백만 원인데 서로 피곤하죠.
아무쪼록 저의 블로그를 방문 너무 고맙습니다.
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