명도소송 실수하지 않으려면 계약해지부터

명도소송 실수하지 않으려면 계약해지부터

 

 

 

안녕하세요. 여러분. 만나서 반갑습니다.

명도소송은 나의 부동산에 불법으로 점유하고 있는 불법점유자를 상대로 나의 부동산을 되찾아오는 소송을 말합니다. 나의 부동산이라고 하여 세입자의 집에 무단으로 들어가 짐을 빼는 등의 행위를 하면 안 되는 거 아시죠? 먼저 대화로 해결을 해보시되 안 되면 법의 힘을 빌려야만 합니다.

 

명도소송의 예를 들자면 임대차 계약 후 임차인이 월세를 제때 주지 않는 경우입니다. 또는 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 한 경우 역시 명도소송을 진행하기도 합니다.

 

일단 명도소송을 진행하기 위해서는 임대차계약이 적법하게 해지가 되었는지가 매우 중요합니다. 그래서 오늘은 이 부분에 대하여 설명을 드리고자 합니다.

 

 

임대차 계약해지 및 임차료 청구에 대한 내용증명

 

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월세 연체로 인한 계약해지 통지

 

임차인의 월세 연체액이 주택은 2기, 상가는 3기에 달하는 때 임대인은 임대차 계약해지를 할 수 있도록 법에서 규정하고 있습니다. 이때 주의할 점은 계약해지 통지를 임차인에게 했는지입니다.

 

아무리 임차인이 월세를 5기 이상 연체가 되었어도 임대인이 계약해지 통지를 하기 전이라면 계약은 유효합니다. 그리고 이런 상황에서 명도소송을 진행한다면 아직 계약해지가 안 되었기에 소송 시 불리할 수 있습니다.

 

실제로 임대인이 명도소송을 진행했는데 임대인이 계약해지 통지를 하기 전 임차인이 월세 일부를 입금하여 2기 또는 3기에 달하지 않게 되자 법원은 적법하게 임대차 계약이 해지되지 않았다고 판단하여 임대인의 명도소송을 받아주지 않았습니다.

 

그러기에 임차인의 월세연체로 계약해지를 하고자 한다면 월세 연체액을 잘 계산하고 있다가 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기에 달한다면 그때 내용증명을 통해 임차인에게 계약해지 의사 통지를 하는 것이 매우 중요합니다.

 

이 내용증명으로 임차인과의 분쟁이 해결된다면 다행입니다만 계속적으로 월세를 주지않고 부동산을 돌려주지도 않는다면 명도소송을 진행해서라도 강제로 내보내야 합니다.

 

 

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명도소송 전 점유이전금지가처분

 

명도소송의 소요기간은 보통 5~7개월 걸립니다. 그러다 보니 중간에 세입자가 바뀌는 경우가 발생되기도 합니다. 이런 경우 명도소송에서 승소를 하더라도 상대방이 바뀌었기에 강제집행이 불가능합니다. 즉 홍길동을 상대로 소송에서 이겼는데 강제집행하러 집을 가니 강남길이 살고 있다면 강제집행을 못하는 것이죠.

 

이런 경우 강남길을 상대로 다시 소송을 진행하게 됩니다. 그러면 시간과 비용이 또 들어가게 되어 임대인의 피해는 더욱 커지게 됩니다.

 

이런 손해를 방지하기 위해 "점유이전금지가처분"을 명도소송 신청 전에 신청합니다. 점유이전금지가처분은 명도소송을 하는 과정에서 임차인이 변경되지 않도록 묶어두는 것입니다. 그렇기에 점유이전금지가처분을 신청해서 결정을 받아 강제집행을 해야 합니다.

 

강제집행은 임차인이 살고 있는 나의 부동산에 가서 딴사람에게 이전하지 말라는 고시문을 붙이는 것으로 마무리되며 이때 집행관사무실에서 2~3명, 열쇠공, 성인 2~3명(증인)이 함께 가서 강제집행을 합니다. 열쇠공이 가는 이유는 문이 잠겨있으면 즉시 강제로 문을 따고 들어가기 위함입니다.

 

 

 

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명도소송 승소 후 강제집행까지

 

명도소송에서 실수하지 않으려면 계약해지통지, 점유이전금지가처분을 진행하고 사실 이때 임차인이 나가는 경우도 있습니다. 그러나 그럼에도 불구하고 나가지 않는 경우 어쩔 수 없이 명도소송 승소 후 강제집행을 해야 하는데 임차인이 시간을 끌 목적으로(그래야 부동산을 더 사용하니까) 변론기일 출석하여 이상한 말도 하고 그럽니다.

 

그렇지만 결국 적법하게 해지가 된 임대차 계약이니 임대인이 승소하게 될 것이고 이후 강제집행을 통해 강제로 내보내면 됩니다.

 

명도소송과 강제집행 절차는 다음 포스팅에 이어서 작성하겠습니다. 글이 너무 길어져서요.

 

오늘도 저의 글이 도움이 되었기를 바라며 제 블로그 방문해주셔서 고맙습니다.