명도소송 강제집행 절차 어떻게 진행되나

명도소송 강제집행 절차 4단계

 

 

안녕하세요. 만나서 반갑습니다.

명도소송 강제집행 절차에 대하여 궁금해서 제 블로그를 들어오셨다는 것은 이미 명도소송에서 승소 후 확정을 받은 상태라고 생각이 듭니다. 그럼 다음 절차는 명도소송 강제집행입니다. 강제집행 단계 전에 임차인이 자진해서 부동산을 인도했으면 좋았을 텐데 강제집행까지 하게 되는 번거로움이 생겼는데요.

 

그럼 오늘은 명도소송 강제집행이 어떻게 이루어지는지 간단히 설명드리고자 합니다.

 

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명도소송 강제집행 절차 4단계

 

명도소송 강제집행을 진행하기 위해서는 1)강제집행 신청 2) 계고집행 3) 본집행 4)매각이라는 큰 그림으로 이루어집니다. 그럼 각각 하나씩 알아볼까요.

 

 

1) 강제집행 신청

명도소송을 통해 승소 화정판결을 받았다면 집행문을 통해 강제집행 신청을 할 수 있습니다. 이때 관할 법원 집행관사무실에 방문하여 강제집행 신청을 해야 합니다. 직접 방문해야 하며, 전자소송 홈페이지에서는 안 됩니다. 직접 방문하여 강제집행 신청서 작성을 하여 제출하면 비용을 납부하라고 하는데 법원 안에 있는 은행 가셔서 비용 납부하면 됩니다. 그러면 추후 집행관 사무실에서 전화가 와 집행 날짜 등 안내를 받게 됩니다.

 

2) 계고집행

본 집행을 하기 전에 계고집행을 합니다. 계고란 본집행을 하기 앞서 임차인에게 자진해서 부동산을 임대인이게 인도할 기회를 주는 것이며, 일종의 경고의 메시지도 포함되어 있습니다. 만알 계고마감일까지 부동산을 인도하지 않는다면 예고없이 본집행을 하며, 이때 부동산을 인도한다면 본집행을 진행하지 않습니다.

 

 

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3) 본집행

계고집행 후에도 부동산을 인도하지 않는다면 본집행을 진행합니다. 이때 현장에는 성인 증인 2~3명, 열쇠공, 이사업체(노무업체), 보관업체 등 함께 방문하며, 임차인이 집에 없다면 문을 강제로 열고 들어가 건물 안에 있는 임차인의 물건을 강제로 빼내어 보관업체에서 창고로 옮깁니다. 그리고 임대인은 드디어 내 집에 들어가 자물쇠를 바꾸게 되죠. 그런데 이때 들어가는 비용도 임대인이 지불해야 합니다. 다만 추후 집행비용을 임차인에게 청구할 수 있습니다.

 

4) 매각절차

창고로 이동된 임차인의 물건을 계속 보관한다면 임대인은 계속적으로 보관비용을 내야 합니다. 그렇기에 내용증명 등을 통해 임차인에게 가져가라고 통보를 하고 그 뒤에도 가져가지 않는다면 매각이라는 절차를 통해 임차인의 물건을 처분할 수 있습니다. 만약 이때 처분이 안 된다면 임대인이 임차인의 물거을 사서 버려버리거나 중고로 팔아버리기도 합니다.

 

 

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명도소송 강제집행 전 주의사항

 

명도소송을 진행하는 이유는 내 건물에 불법으로 점유하고 있는 점유자로부터 내 부동산을 되찾기 위함입니다. 그렇기에 소송 시 상대방은 현재 점유자가 됩니다. 그런데 소송을 하는 과정에서 전대차를 하는 등 점유자가 바뀌는 상황이 생기기도 합니다.

 

이런 경우 아무리 소송에서 승소하더라도 강제집행을 할 수 없어 다시 현재의 점유자를 상대로 소송을 진행해야 하기에 비용과 시간이 더 들어가는 피해를 입게 됩니다.

 

그렇기에 명도소송을 하는 경우라면 반드시 부동산 점유이전금지가처분을 통해 점유자가 바뀌는 것을 대비해야만 합니다. 실제로 점유이전금지가처분도 결정이 나면 집행을 나갑니다. 이때 임차인이 겁을 먹고 건물을 비우는 경우도 있으니 꼭 진행을 해야만 합니다.

 

또한 명도집행을 할 때 증인으로 임대인이 나가는 경우도 있는데요. 이때 임차인과 다툼이 일어나는 등 여러 가지 문제가 발생되기도 합니다. 그렇기에 변호사를 선임하였다면 변호사의 자문을 통해 준비를 하시기 바랍니다.