임차권등기명령, 보증금 못 받았다면 꼭 체크하세요

임차권등기명령, 보증금 못 받았다면 꼭 체크하세요.

 

 

안녕하세요. 여러분, 만나서 반갑습니다.

이사 갈 때가 다가오면 불안한 마음이 꼭 듭니다. 집주인이 내 보증금을 안 주면 어쩌지 하면서 말이죠. 보통 집주인은 다음 임차인이 들어와야 그 돈을 받아 기존 임차인에게 보증금을 줍니다. 그러다 보니 신규 임차인과 계약이 안 된다면 집주인은 돈이 없으니 기다리라고 하죠.

 

문제는 내가 만약 다른 집으로 이사갈 계획이 있고 이미 계약금까지 지급한 상황이라면 임차인은 심각한 상황에 놓일 수 있습니다. 잔금이 부족해 대출을 받게 됨다면 이자의 손해가 발생될 것이며, 만약 임차인의 채무불이행으로 계약이 이루어지지 않는다면 계약금과 중개사 비용을 손해 보게 될 것입니다.

 

그렇다고 집주인이 보증금을 줄 때까지 그 집에서 있을 수 없는 상황이라면 반드시 임차권등기명령 신청을 해야만 합니다. 꼭! 해야합니다.

 

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대항력, 최우선변제권, 우선변제권

 

우리가 임대차 계약 후 부동산을 인도받으면 가장 먼저 주민센터를 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 그 이유 중 하나는 내 보증금을 지키기 위해서입니다. 아무리 보증금이 소액이라도 반드시 전입신고와 확정일자는 받아두시는 것을 추천드립니다.

 

일단 전입신고를 하면 대항력이 생기고 최우선변제권을 행사할 수 있으며 확정일자를 받아두면 우선변제권 행사가 가능합니다.

 

여기서 대항력은 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 예컨대 내가 2년을 게약 했는데 그 사이 집주인이 바뀔 수도 있겠죠. 이런 경우 전 주인과의 계약관계를 새로운 집주인에게 주장할 수 있는 것을 말하죠.

 

최우선 변제권은 소액임차인을 보호하기 위함인데요. 부동산이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자들에 비해 일정 금액을 최우선으로 변제받을 권리를 말합니다. 예컨대 서울의 경우 보증금 1억 5천만 원 이하라면 경매가 넘어가도 5천만 원은 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

 

 

우선변제권의 경우에는 나 보다 후순위 채권자 보다 먼저 변제받을 권리를 말하며 순위보정의 역할을 합니다. 예컨대 등기부상 깨끗한 집에 들어가 내가 확정일자를 받아두었고 그 뒤 그 집에 근저당 설정이 되었다면 근저당 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

그러나 당연히 부동산 인도 후 주민센터를 방문하여 전입신고 + 확정일자를 받아두어야겠죠?

 

ㅇ 주택임대차보호법 제3조(대항력) ① 임대차는 그 등기 가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도와 주민등록을 마친 떄에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 호력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 본다.

 

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이사를 가면 대항력이 사라진다

 

내가 전입신고, 확정일자 후 계속 이 집에 살고 있다면 이런 권리는 유지가 됩니다. 그런데 이사를 가게 되면 당연히 사라지게 되죠. 그렇기에 대항력을 유지한 상태에서 이사를 갈 필요가 있습니다.

 

이때 필요한 것이 바로 임차권등기명령입니다. 임차권등기명령은 주택임대차보호법에서 규정하고 있고 다음과 같습니다.

 

ㅇ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (중략) ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후 제3조제1항 제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지  아니한다.

 

즉 임대차계약이 끝난 후 임대인이 보증금을 반환하지 않았지만 이사를 먼저 가야 하는 경우 대항력 유지를 위하여 임차주택 소재지 법원에 임차권등기를 신청하면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 됩니다.

 

 

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알아두면 좋은 TIP

 

임차권등기명령을 신청할 때 알아두면 좋은 tip에 대하여 두 가지만 설명드리겠습니다.

 

1) 동시이행관계가 아니다!

간혹 집주인이 임차권등기 말소를 해주면 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우가 있습니다. 임차권등기가 되면 주택임대차보호법에 의하여 그 후 임차인은 우선변제받을 권리가 없습니다. 그러니 부동산 계약이 잘 이루어지지 않아 말소를 먼저 요구하는데 절대 먼저 해주면 안 됩니다. 말소와 보증금반환은 동시이행관계가 아니라 보증금을 먼저 받고 말소를 하도록 되어있습니다.

 

2) 등기를 반드시 확인 후 이사를 가라!

임차권등기신청을 하고 이사를 바로 가는 분도 계신데 절대 그러면 안 됩니다. 일단 신청하고 등기부에 기록이 되는지 등기사항증명서 발급을 한 뒤 이사를 가야 합니다. 참고르 등기사항증명서는 인터넷 등기소에서 수수료 입금하면 발급 가능합니다.

 

 

오늘은 임차권등기명령에 대하여 알아보는 시간을 가졌습니다. 보증금반환을 받지 못한다면 임차권등기명령을 꼭 기억하셔야 하며, 집주인에게 지급명령이나 소송을 진행하여 집행권원을 얻은 후 집주인 재산을 강제집행을 해서라도 내 소중한 재산을 되찾아야만 합니다.