임차인의 원상회복의무 (주택, 상가 판례)

임차인의 원상회복의무 (주택, 상가 판례)

 

 

얼마 전 친구에게 전화를 받았어요. 월세 계약 만료로 이사를 나가는데 집주인이 원상회복의무를 주장하면 보증금에서 일부 공제하고 나머지를 줬다는 내용이었습니다. 집주인이 주장한 원상회복은 장판과 도배였습니다. 일반적으로 도배와 장판은 임대인이 하는 것 아니냐며 억울해하는 친구를 보면서 안타까웠는데요.

 

우리가 임대차계약을 할 때 대부분 특약사항에 원상회복에 대한 문구가 기재되어 있습니다. 원상회복 과연 어디까지일까요? 사실 장판, 벽지는 사용하다 보면 자연스럽게 훼손되는 건데 이런 것까지 임대인이 원상회복을 요구하는 게 과연 정당한 걸까요?

 

제 친구 이야기처럼 일상생활에서 실제로 임대차 종료로 이사를 가려고 하면 임대인이 벽지나 마루가 변색이 되었고, 못자국 등을 이유로 보증금에서 이 비용을 제하고 남은 보증금만 주겠다고 하면서 분쟁이 발생됩니다.

 

상가도 마찬지입니다. 임대차 기간이 만료가 되었을 때 전 임차인의 시설물까지 철거를 하고 나가라는 임대인과의 분쟁이 끊임없이 벌어지고 있습니다.

 

그래서 오늘은 이와 관련하여 도움이 될만한 판례 하나씩 준비했습니다.

 

 

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주택임차인의 원상회복의무 범위

 

민법 제615조를 보면 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철구할 수 있다고 규정하고 있고,  민법 제654조에서 제610조제1항, 제615조 내지 617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다고 규정하고 있습니다.

 

위 법률규정에 근거하여 임대차 계약서에는 임차인은 임차주택을 원래 상태로 복구하여 반환하고 동시에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환한다는 내용이 들어가 있습니다. 그런데 여기서 원래 상태라는 것이 좀 해석하기 나름이죠. 그래서 서울중앙지방법원 판례를 하나 소개할까 합니다.

 

임차인은 임대차계약이 종료된 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용 수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 무방하다는 것으로, 임차인의 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차게약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대사로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연히 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기게 되어있는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상의 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로는 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차안에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관한 원상회복위무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복을 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다. 서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합 100279, 2006가합62053판결

 

즉 위 판례를 보면 알 수 있듯 일상생활에서 통상의 사용방법에 따라 발생하는 임차목적물을 써서 닳고 없어짐의 경우는 임차료를 지급하는 것에 속하므로 이는 임대인이 부담해야 할 영역이라고 보는 것입니다. 예컨대 벽지의 변색, 다시 도배를 할 정도가 아닌 못 자국 등은 임차인의 원상회복의무로 보기 어렵다는 것입니다.

 

다만, 유리가 깨지거나, 변기가 파손되는 등 이런 경우는 위 범위를 벗어났다고 볼 수 있겠습니다.

 

 

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상가 임차인의 원상회복위의무

 

상가는 특성상 인테리어를 하게 됩니다. 내가 영업할 공간이니 당연하죠. 상가임대차계약 역시 원상회복의무가 있는데 이때 임차인은 내가 계약할 때 모습으로 원상회복하면 되는 것인지 아니면 전임차인의 시설까지도 모두 철거하여 원상회복을 해야 하는지 궁금할 수 있는데요. 철거비용 역시 임차인에게는 상당한 부담으로 다가오기에 중요한 문제라고 볼 수 있습니다. 이와 관련된 판례 두 개를 소개를 할까 합니다.

 

 

전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있따고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 위므가 있다고 할 수 없다. 대법원 1990. 10 .30. 선고 90다카12035판결

 

임차인이 임대인에게 임대차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다. 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리, 변경 부분을 철거하고 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적으로 정해야 한다. 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차종료시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같은 한정적 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결은 정당하다. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142판결

 

위 두 판례를 차이점은 바로 영업양수도계약입니다. 영업양도양수도계의 특징이 양도인의 권리의무를 양수인이 포괄승계한다는 점입니다. 즉 전임차인의 시설물 철거 의무를 현재의 임차인이 모두 부담한다는 것입니다. 그렇기에 혹여나 상가임대차계약을 체결한다면 위 판례를 참고하시어 원상회복의 범위를 구체적으로 정하는 것이 어떤지 싶습니다.

 

감사합니다.