임차인의 배우자만 전입신고한 경우 대항력은?
대항력이 필요한 이유
우리가 임대차계약을 할 때 소중한 보증금을 지키기 위해 최소한 전입신고는 해야 합니다. 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 생기기 때문인데요. 주택임대차보호법 제3조(대항력)에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고는 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
대항력이란 네이버 지식백과에서 "이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력"이라고 적혀있는데요.
보통 임대차 또는 전세는 등기를 하지 않습니다. 그렇기에 매우 위험한 위치에 놓여있습니다. 예컨대 갑자기 집주인이 바뀌었는데 바뀐 집주인이 난 당신이랑 계약한 적 없으니 방뺴라고 할 수 있겠죠? 이런 경우 이미 발생하고 있는 임대차 계약을 바뀐 집주인에게도 주장할 수 있어야 합니다. 이를 위해 전입신고를 하여 대항력을 얻어야 하는 것입니다.
또한 전입신고를 하면 최우선 변제권도 행사할 수 있습니다. 최우선 변제권은 쉽게 설명드려 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 경우 다른 채권자들 보다 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 예컨대 서울특별시의 경우 보증금이 1억 5천만 원 이하인 경우 최우선 변제금은 5천만 원 이하입니다. 즉 경매로 넘어가더라도 5천은 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 것이죠. 물론 여기에 확정일자까지 하면 우선변제권까지 발생해 나보다 후순위 채권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다.
결론은 임대차(전세)계약을 하면 무조건 전입신고 + 확정일자는 받아두어야 한다는 것입니다.
임차인의 배우자만 전입신고한 경우에도
대항력이 인정되는지
예컨대 임차인 사업상 필요에 의하여 다른 곳에 둔 채 임차인의 배우자 또는 가족만 먼저 계약한 집에 입주하면서 전입신고를 하고 약 1~2개월 뒤 임차인이 전입신고를 하였으나 그 사이 임차주택에 근저당 설정이 되어 경매가 진행되는 경우도 있습니다. 이런 경우 임차인은 경매절차의 매수인에게 대항력을 갖게 되는지 궁금할 수 있는데요.
먼저 위 임대차보호법 제3조 제1항을 보면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.
위 조항에서는 임차인이라고만 규정하고 있고 임차인의 가족에 대한 규정은 없지만 이에 대한 대법원 판례를 보면 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건에는 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다"라고 하였습니다.
또한 임차인이 그의 가족과 함께 임차주택을 점유하고 있다가 임차인의 가족은 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라고 할지라도 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다는 법원 판례도 있습니다.
그렇기에 위와 같은 사안이라면 배우자가 전입신고를 마친 경우 설령 임차인이 전입신고를 뒤늦게 하더라도 배우자가 전입신고를 한 기준으로 대항력이 발생한다고 볼 수 있습니다.
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