상가 계약갱신거절, 월세 연체 사실만으로?
안녕하세요. 여러분. 만나서 반갑습니다.
상가건물 임대차보호법 10조를 보면 임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 임대차기간 10년을 초과하지 않는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있고 이에 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다.
다만 임대인이 임차인의 게약갱신요구를 함에도 이를 거절할 수 있는 사유들이 있습니다. 사유 중 첫 번째가 바로 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"에 대하여 설명드리고자 합니다.
과거 월차임이 연체된 적있으며 계약갱신을 고민중이라면 이 글을 끝까지 읽어주시기 바랍니다.
계약갱신요구 전 밀린 월세 다 입금했다면
위 상가건물 임대차보호법에서 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 겨우 임대인인은 임차인의 계약갱신요구에 대한 거절을 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은 "연체한 사실이 있는 경우"입니다.
계약해지의 경우 3기에 "달한 경우"라고 규정하고 있어 아무리 3회 연체가 되더라도 임대인이 계약해지를 하지 않은 상태에서 연체된 월세의 전부 또는 일부를 입금하여 3기에 달하지 않게 되었다면 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다.
그러나 계약갱신 거절은 "연체한 사실이 있는 경우"라고 규정하고 있습니다. 즉 임대차기간동안 한번이라도 3회 연체가 된 사실이 있다면 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 거절할 수 있다는 뜻입니다.
예컨대 임차인은 "월세가 3회 이상 연체된 적은 있지만 계약갱신요구를 할 시점에서 연체가 없다는 것을 주장"하는 것이고 임대인은 "이미 3회 연체가 된 사실이 있으니 갱신거절을 주장"하는 것이죠.
이에 대법원은 다음과 같이 판시했습니다.
임대차관계는 당사자 사이 신뢰를 기조한다.
위와 관련된 대법원 판레를 하나 소개해드리겠습니다.
상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차기간 중 어느 떄라도 차임이 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부에 대하여 다음과 같이 판시하였습니다.
「상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기에 달하는 때'라고 규정하였다. 반면 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있다. 그 취지는 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기조차므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장디는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.」
정리하면 간단해요!
계약해지는 3기에 달한 때 계약해지 통지를 해야하며,
갱신거절은 임대차 기간 중 3기 연체 사실이 있다면 거절이 가능합니다.
이 두가지에 혼동이 와서 다툼이 일어나는 임대인, 임차인분들이 있는 것 같아 정리를 해봤습니다.
계약갱신거절을 하게되면 이후 권리금 문제가 뒤를 따르게 됩니다. 이 부분에 있어서는 다음에 보다 자세히 다루도록 하겠습니다.
오늘도 제 블로그를 방문해주셔서 감사합니다.
즐거운 하루 되세요.
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