개인회생 신청 시 임차보증금은 문제가 없을까
안녕하세요. 여러분. 만나서 반갑습니다.
개인회생을 신청하면 재산목록을 작성해야 합니다. 재산목록에는 주로 부동산, 차량, 보험, 임차보증금 등 들어가는데요. 아무래도 이 중에서 가장 큰 재산은 부동산 또는 임차보증금이 됩니다. 오늘은 개인회생 신청 시 임차보증금이 어떻게 처리가 되는지 간략히 설명을 드리고자 합니다. 전월세 사시는 분들께서 개인회생을 신청하려고 한다면 본 게시글을 끝까지 읽어주시면 도움될 것입니다.
채무자의 재산과 빚을 비교
개인회생에는 청산가치 보장의 원칙이라고 있습니다. 이 원칙은 반드시 지켜져야 하며 개인회생 자격, 변제금 산정에 매우 중요한 기준이 됩니다. 청산가치는 재산가치라고 생각하시면 됩니다. 쉽게 설명드리면 다음과 같습니다.
□ 나의 재산 > 빚 = 자격불가
□ 나의 재산 < 빚 = 자격 가능(단, 재산 이상 변제할 것)
개인회생은 반드시 나의 재산 이상 갚아야만 합니다. 예컨대 내 재산가치가 5,000만 원이라면 월 변제금은 반드시 139만 원 이상이 됩니다(36개월 변제 기준). 이럴 때는 부양가족이 10명이 되더라도 관계없습니다. 무조건 이 원칙이 지켜져야만 개시결정이 납니다.
그렇기에 법원에서는 신청인의 재산가치가 얼마가 되는지를 매우 엄격히 심사합니다.
임차보증금도 재산입니다. 그러나..
당연히 임차보증금도 재산입니다. 그러나 임차보증금 전액을 재산으로 보지 않는 경우가 존재합니다. 즉 재산가치가 낮아지는 것이죠. 아무래도 재산가치가 낮아지면 변제금이 줄어들 가능성이 매우 높습니다. 그러면 임차보증금 전액을 재재산으로 보지 않는 경우는 어떤 경우일까요.
(1) 임차보증금에 대출이 있는 경우(단, 질권 설정)
먼저 임차보증금 중에서 대출을 받았다면 당연히 보증금에서 대출은 제외한 나머지를 재산으로 봐야겠죠. 그런데 이때 중요한 것은 대출을 받을 때 질권설정 또는 양도담보설정을 했는가입니다. 질권설정을 하지 않았다면 임차보증금 전액을 재산가치로 보아 개인회생 신청 시 월 변제금은 상당히 상향될 수 있습니다.
(2) 소액임차보증금인 경우 주택임대차보호법 적용
주택임대차보호법에서 소액임차인을 보호하는 최우선변제금이 있습니다. 개인회생에서 최우선변제금은 청산가치로 반영하지 않습니다. 예컨대 서울의 경우 보증금 1억 5천만 원 이하인 경우 5천만 원이 최우선 변제금입니다. 즉 월세 보증금이 1억이라면 5천만 원을 제외한 나머지 5천만 원만 청산가치로 반영할 수 있다는 것입니다.
임차보증금 질권설정으로 청산가치가 낮아지더라도..
위 (1)항에서 임차보증금에 대출이 있는 경우 질권설정이 되었다면 대출은 공제한 나머지만 재산으로 반영한다고 설명을 드렸습니다. 다만 이때 주의할 점이 있습니다. 질권설정이 되었다면 별제권으로 반영이 되고 개인회생과 별개로 해당 대출은 갚아야 한다는 점입니다. 또한 회생과 별개로 갚더라도 은행에서는 대출 연장을 해주지 않습니다.
그렇기에 대출기한 만료 후 일시상환을 해야 하므로 대출을 알아보거나 임대차 계약을 종료해야 할 수 있습니다. 그렇기에 보증금에 대출을 받은 분들이 개인회생을 진행할 때는 앞으로 일어날 일까지 종합적으로 검토를 해야 합니다. 그 이유는 가족과 함께 하는 거주공간이기 때문입니다.
무조건 채무조정을 한다는 것에 초점을 맞추지 말고 이런 부분까지 섬세하게 상담을 받아보셔야만 아무래도 피해를 줄일 수 있습니다.
전세자금대출과 관련 문제 발생 여부
간혹 질권설정된 전세자금대출을 임대인으로부터 수령한 후 다른 곳에 사용하고 개인회생 신청을 하는 경우가 있습니다. 질권설정이 되지 않은 전세자금대출이라고 해도 마찬가지입니다. 이런 경우 용도사기 또는 민사소송을 당할 수 있고 임대인도 소송의 당사자가 될 수 있습니다.
대출을 받을 때 질권설정을 하면 임대인은 임차인과 계약기간이 끝나면 보증금 중 대출금을 임차인이 아닌 은행으로 반환해야 합니다. 그러나 이런 사실을 잘 모르는 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 주면서 문제가 생깁니다. 이런 경우 은행은 임대인을 상대로 소송을 진행할 수 있고 임대인은 당연히 임차인을 상대로 소송을 할 수도 있습니다.
또한 보증금으로 사용한다고 하고 대출을 받았는데 추후 다른 곳에 사용해다면 용도사기에 해당될 수도 있어 이런 부분까지 고려해서 상담을 받아보셔야 합니다.
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